Immobilienverkauf

Mit aufdringlichen Fragen von Interessenten umgehen

Fragen über die Immobilie sind beim Verkauf nichts Unübliches. Aber was macht man, wenn diese zu privat oder zu aufdringlich werden? Die Antwort zu verweigern ist hier keine optimale Lösung. Doch wie gehen Verkäufer mit diesen Fragen richtig um?

Eigentümer werden telefonisch oder bei Vor-Ort-Begehungen mit Fragen von Interessenten konfrontiert. Bei der Beantwortung ist es wichtig, ehrlich zu sein und dennoch abzuwägen, wann welche Information in welchem Maße freigegeben wird. In einigen Situationen kann die Antwort auch so kurz wie möglich gehalten werden. Etwa dann, wenn es um private Angelegenheiten geht, die fremde Personen nichts angehen.

Muss ich Fragen zu Schäden und Mängel beantworten?

Bekannte Mängel und Schäden dürfen dem Interessenten und auch einem beauftragten Makler nicht verheimlicht werden. Per Gesetz sind Immobilienverkäufer verpflichtet, über Mängel zu informieren. Auch über die, die nur sehr schwer zu sehen sind. Werden diese trotzdem verschwiegen, können Verkäufer auch nach dem Eigentümerwechsel dafür haftbar gemacht werden.

Auch Einbrecher können anrufen

Eigentümer veröffentlichen mit dem Inserat viele Informationen über die Immobilie. Und natürlich auch die eigenen Kontaktdaten. Das können auch Einbrecher ausnutzen. Wer mit krimineller Absicht anruft, ist eher daran interessiert, ob die Immobilie leer steht oder bewohnt ist. Daher sollten Eigentümer bei Telefon- und E-Mail-Anfragen wie „Bewohnen Sie die Immobilie?“, mit Bedacht antworten. Sie können in diesem Fall auch sagen, dass Sie darüber keine Auskunft geben möchten. Verkäufer können auch darauf hinweisen, wenn eine Frage zu privat ist.

Zu private und indiskrete Fragen handhaben

Auch Ihre Lebensverhältnisse gehen Interessenten nichts an. Wer sich wirklich für die Immobilie interessiert, will in der Regel mehr zum Verkaufsobjekt wissen als zum Privatleben des Verkäufers. Geht es in die Besichtigungsphase, können sich Eigentümer, sofern im Vorfeld Scheininteressenten herausgefiltert wurden, sicher sein, dass wirkliches Interesse an der Immobilie besteht. Bei der Vor-Ort-Begehung kann es trotzdem zu unangenehmen oder zu privaten Fragen kommen.

Zum Beispiel die Frage, warum die Immobilie verkauft wird. Das ist definitiv eine private Angelegenheit. Und auch wenn Eigentümer gewillt sind, diese Frage zu beantworten, sollte nicht zu viel erzählt werden. Hier kann auch gern kurz und knapp gesagt werden, dass es sich um private Gründe handelt. Kurze und knappe Antworten reichen auch aus, wenn unter anderem nach Straßenlärm oder den Nachbarschaftsverhältnissen gefragt wird.

Gute Vorbereitung auf Fragen

Verkäufer können sich für einige Fragen bereits vor dem Inserieren Antworten zurechtlegen. Zudem können sich verkaufsbereite Eigentümer Rat und Hilfe bei einem Makler holen. Der kennt sich mit typischen Interessentenfragen gut aus und kann die Immobilie auch diskret vermarkten.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder haben dazu fragen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Woran Eigentümer bei einem Notverkauf denken müssen

Manchmal muss eine Immobilie schnell verkauft werden – etwa, wenn es zu einer Scheidung kommt, eine Insolvenz oder Arbeitslosigkeit droht. In einem solchen Fall sollten Sie wissen, was Sie tun müssen, damit Sie Ihre Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen können. Eine Zwangsversteigerung sollten Sie in jedem Fall vermeiden.

Bei einer Zwangsversteigerung kann es zu finanziellen Einbußen kommen. Auch, wenn man in einer Notlage unvorbereitet und auf eigene Faust verkaufen will, kann das dazu führen, dass man weniger Verkaufserlös erzielt als erwünscht. Kommt es im schlimmsten Fall zur schon erwähnten Zwangsversteigerung, scharren Schnäppchenjäger mit den Füßen. Das mögliche Ergebnis: Ihre Immobilie wird weit unter Wert verkauft.

Das A und O: eine gute Vorbereitung

Vorneweg: Muss eine Immobilie kurzfristig verkauft werden, sollte ein Immobilienprofi zu Rate gezogen und beauftragt werden. Da bei einem Notverkauf meist die Zeit drängt, werden von privaten Immobilienverkäufern oft Schritte im Vermarktungsprozess übersprungen – sei es bewusst oder unbewusst. Aber gerade das zieht einen Verkauf in die Länge. Und das bedeutet den Verlust wertvoller Zeit, die Sie nicht haben.

Zunächst einmal sollte eine professionelle Wertermittlung erfolgen. Diese brauchen Sie nicht nur, um den marktgerechten Preis Ihrer Immobilie zu kennen, sondern auch für die Festlegung einer Preisstrategie. Auch sehr wichtig: die verkaufsrelevanten Unterlagen. Diese müssen vollständig sein. Es kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro drohen, wenn beispielsweise der Energieausweis fehlt.

Weiter wichtig auf dem Weg zum Verkauf: die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Damit sprechen Sie gleich die richtige Zielgruppe an und unnötige Besichtigungen werden im Keim erstickt. Die meisten Fragen, die ein Interessent hat, werden mit einem professionellen Exposé bereits beantwortet. Machen Sie also gute Fotos, mit denen sich die Raumverhältnisse darstellen lassen. Die Texte sollten zudem alles exakt beschreiben.

Wenn es in die Preisverhandlungen geht: den Profi ranlassen

Wenn Sie den Interessenten nicht begründen können, warum der von Ihnen angesetzte Preis für Ihre Immobilie angemessen ist, nützt auch die beste Verhandlungsposition wenig. Die Faktoren, die den Wert maßgeblich beeinflussen, müssen Sie kennen. Auch wie es um den Immobilienmarkt in Ihrer Region bestellt ist, sollten Sie wissen.

Wenn Sie ein Eigentümer sind, der gleich von Beginn an auf die Hilfe eines lokalen Profimaklers setzt, können Sie sich die Recherche sparen. Er kennt den lokalen Markt in seiner Region und ihrer Umgebung und kann nachvollziehbar erläutern, wie sich der Wert Ihrer Immobilie zusammensetzt. Zudem hat er die Erfahrung und die Fachkenntnis, die es für die Preisverhandlungen benötigt. Wenn Sie sich an einen Makler wenden, wird der Notverkauf gleich weniger bedrohlich und Sie haben den Kopf frei für die Suche nach einem neuen Zuhause oder für die Begleitumstände Ihrer veränderten Lebenssituation.

Ihr Leben ändert sich gerade und Sie müssen schnellstmöglich Ihre Immobilie verkaufen? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir beraten Sie gern zu allen Fragen, die Sie haben.

 

 

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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

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Neue Grundsteuer: für Eigentümer gibt es Einiges zu tun

Die Berechnung der alten Grundsteuer war laut Bundesfinanzhof verfassungswidrig. Deshalb wurde sie reformiert. Das hat zur Folge, dass bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Zwar wird die neue Grundsteuer erst ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Jedoch müssen alle Immobilieneigentümer noch in diesem Jahr zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine separate Grundsteuererklärung elektronisch über die Steuerplattform Elster abgeben.

Für die neue Grundsteuer gibt es bundesweit keine einheitliche Regelung. Es gibt drei unterschiedliche Modelle: das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen), das Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland, Sachsen), Bodenwertsteuer (Baden-Württemberg). Welche Regelung gilt, kommt dementsprechend darauf an, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Zwischen drei Arten der Grundsteuer wird allerdings in allen drei Modellen unterschieden:

  • Grundsteuer A (agrarisch): für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Grundsteuer B (baulich): für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
  • Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie soll 2025 eingeführt werden, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Dadurch sollen Spekulationen verhindert und Wohnraum gefördert werden.

Grundsteuer B ist in der Regel die entscheidende für die meisten Immobilieneigentümer.

Grundsteuerberechnung

Bei der Grundsteuerberechnung kommt es – auch nach der Reform – auf drei Faktoren an:

  • Einheitswert: Dieser heißt nach der Reform Grundsteuerwert und wird anders berechnet als der Einheitswert. Sie finden ihn im Einheitswertbescheid vom Finanzamt.
  • Grundsteuermesszahl: Diese richtet sich nach der Gebäudeart. Sie finden sie im Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
  • Hebesatz: Diesen legt die zuständige Gemeinde fest. Bei ihr können Sie ihn erfragen.

Mit folgender Formel wird die Grundsteuer berechnet:

Grundsteuerwert (Einheitswert) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Das müssen Eigentümer jetzt tun

Bis Ende März 2022 sollten alle Eigentümer einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt oder die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung per öffentlicher Bekanntmachung erhalten haben. Je nach Bundesland wird das unterschiedlich gehandhabt. Für die Angaben zu ihrem Grundbesitz sollten Eigentümer, die Immobilien in den Bundesländern besitzen, in denen das Bundesmodell gilt, folgende Informationen bereithalten:

  • Grundstücksfläche (finden Sie im Grundbuchauszug)
  • Bodenrichtwert (erfahren Sie bei unabhängigen Gutachterausschüssen)
  • Gebäudeart (beispielsweise Einfamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)
  • Wohnfläche (finden Sie im Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt)
  • Baujahr des Gebäudes (finden Sie ebenfalls im Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt)

In den Bundesländern, die individuelle Regelungen für die Berechnung der Grundsteuer getroffen haben, müssen sich Eigentümer informieren, welche Angaben jeweils von ihnen verlangt werden.

Sind Sie unsicher, was für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Immobilienbesichtigung durchführen mit Plan

Besichtigungstermine sind für Immobilienverkäufer oft nicht leicht. Sie wollen zwar schnell einen solventen und seriösen Käufer finden. Viele Interessenten suchen aber nach noch so kleinen Kritikpunkten, um den Preis zu drücken. Damit die Besichtigungstermine entspannt ablaufen und Eigentümer einen zuverlässigen Käufer finden, ist es sinnvoll, sich darüber Gedanken zu machen, bevor die Immobilie inseriert wird und das Telefon nicht mehr aufhört zu klingeln.

Um die möglichen Kritikpunkte für Interessenten zu minimieren, sollten Wohnung, Haus oder Grundstück richtig auf Vordermann gebracht werden. Denn auch beim Immobilienkauf zählt oft der erste Eindruck, unter ihm wird die ganze restliche Immobilie betrachtet. Experten wissen, dass eine gepflegte, im optimalen Zustand präsentierte Immobilie einen 10 bis 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen kann.

Objektiv und kritisch bleiben

Wie würden Sie Ihre Immobilie sehen, wenn Sie Kaufinteressent wären? Wie steht es mit der Sauberkeit? Sind die Räume vorberietet, dass heißt, nicht zu vollgestellt und von persönlichen Gegenständen befreit, die Interessenten ablenken könnten? Sind die Fenster geputzt?

Auch Schönheitsreparaturen wirken sich positiv bei der Besichtigung aus. Verpassen Sie der ausgeblichenen Wand nochmal einen frischen Anstrich. Befestigen Sie die Leiste, die schon seit fünf Jahren lose ist. Schauen Sie sich nochmal alles genau an. Hält alles einem kritischen Blick stand?

Wie gehe ich mit zu vielen Interessenten um?

Die Speckgürtel der Metropolen werden immer weiter. Selbst Regionen, wo lange Zeit die Nachfrage geringer war, werden immer begehrter. Oft wird eine Immobilie wieder aus dem Online-Portal genommen, weil der Eigentümer mit der Beantwortung der Anfragen nicht mehr hinterherkommt. Wann sollen die ganzen Besichtigungstermine durchgeführt werden? Vor allem für Berufstätige ist es oft nicht leicht, sich die Zeit freizuschaufeln.

Und nur wenige sind dazu bereit, bei Massenbesichtigungen mehrere fremde Menschen durch die eigenen vier Wände gehen zu lassen. Ein lokaler Qualitätsmakler schafft hier Abhilfe. Er kümmert sich nicht nur um die Vermarktung der Immobilie, sondern auch um das Besichtigungsmanagement. Und er weiß, wie man Besichtigungstouristen von den ernsthaften Interessenten herausfiltert.

Sich selbst vorbereiten

Haben Sie alle verkaufsrelevanten Unterlagen parat. Fehlt beispielsweise der Energieausweis zur Besichtigung, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Darüber hinaus hilft es Ihnen, aufkommende Fragen der Interessenten zu beantworten. Verschweigen Sie ebenfalls Mängel nicht, sondern gehen Sie offen damit um. Ein Profimakler weiß, wie Sie diese am besten kommunizieren, ohne dass sie sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Er hilft Ihnen ebenfalls, alle verkaufsrelevanten Unterlagen zusammenzutragen.

Suchen Sie Unterstützung, um Ihre Immobilie ideal zu präsentieren und die Besichtigungen optimal durchzuführen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Versteckte Immobilien finden – nicht nur an Ostern

Manchmal ist die passende Immobilie so gut versteckt wie die Eier an Ostern. Doch während die bunten Eier nach einer Weile dann doch auftauchen, bleibt die Immobilie unentdeckt. Laut Experten betrifft das etwa 30 Prozent der aktuell zum Verkauf stehenden Häuser und Wohnungen. Da fragt sich nicht nur der Osterhase, ob es erfolgversprechendere Wege der Immobiliensuche gibt.

In vielen Regionen Deutschlands ist die Nachfrage nach Immobilien nicht nur größer als das Angebot. Etliche werden sogar verkauft, ohne dass sie in Online-Immobilienportalen oder anderswo inseriert werden. Das liegt daran, dass Verkäufe oft abseits des Marktes – in der Fachsprache heißt das „off-market“ – stattfinden. Immobilien werden an Nachbarn, Bekannte oder Kollegen verkauft. Zwar freuen sich Immobilienverkäufer über den geringeren Aufwand, allerdings können sie sich nicht sicher sein, ob sie ihr Objekt wirklich zu einem marktgerechten Preis verkaufen, oder ob sie sich Geld entgehen lassen.

Das Osternest mit Immobilie zuerst finden

Wenden Sie sich an einen lokalen Qualitätsmakler und legen Sie bei ihm einen Suchauftrag an. Denn Makler haben oft nicht nur die Immobilien in ihrer Datenbank, die sie auf ihrer Webseite oder den Online-Portalen anbieten. Sie sind permanent mit der Akquise neuer Immobilien beschäftigt. Einige Objekte vermitteln sie, ohne sie über die öffentlichen Kanäle zu vermarkten.

Durch den Suchauftrag erfahren Sie von einer Immobilie, bevor sie öffentlich vermarktet wird. Stimmen Ihre Suchkriterien mit einer vom Makler neu akquirierten Immobilie überein, wird er Sie als erstes darüber informieren. Das versetzt Sie in die Lage, eine Immobilie zu besichtigen, von der andere noch gar nichts wissen. Handelt es sich bei diesem „Osternest“ um Ihre Traumimmobilie, können Sie dem Verkäufer ein angemessenes Angebot machen. Der Makler, bei dem Sie den Suchauftrag angelegt haben, kann Sie dahingehend beraten.

Suchkriterien möglichst genau festlegen

Um Ihnen eine passende Immobilie vorschlagen zu können, muss der Makler möglichst genau wissen, welche Kriterien die Immobilie unbedingt erfüllen muss, welche wünschenswert sind, welche ein Ausschlusskriterium sind und wo Sie vielleicht zu Kompromissen bereit wären.

Zu den wichtigsten Kriterien für den Makler gehört die maximale Kaufsumme, die Sie bereit sind für eine Immobilie zu bezahlen. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, sich eine Finanzierungsexpertise erstellen zu lassen. Diese können Sie mit dem Suchauftrag dem Makler zusenden. Damit zeigen Sie dem Makler, dass Sie ein seriöser Interessent sind und betonen Ihre dringende Kaufabsicht.

Wünschen Sie sich Unterstützung bei der Immobiliensuche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern und helfen Ihnen bei der Suche nach der Traumimmobilie.

 

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So vermeiden Sie Fehler beim Immobilienverkauf

In Ihrem Leben ist eine Veränderungssituation eingetreten – Sie lassen sich scheiden, die Kinder sind ausgezogen oder der neue Job ist woanders. Und Sie besitzen eine Immobilie, die nun verkauft werden muss. Bevor Sie zum Handy greifen, um Fotos zu machen und die Immobilie auf einem gängigen Immobilienportal einstellen – die folgenden typischen Fehlerquellen sollten Sie kennen.

1. Sie sind nicht vorbereitet

Schnell unterschätzt man den Aufwand, der betrieben werden muss, wenn es an den Verkauf einer Immobilie geht. Diese Fragen sollte man sich auf jeden Fall stellen:

  • Wann ist der optimale Verkaufszeitpunkt?
  • Wie löse ich die laufende Finanzierung?
  • Wie bekomme ich das für meine Immobilie, was sie wert ist?
  • Was wollen Kaufinteressenten von mir wissen?
  • Welche juristischen Fallstricke können auf mich zukommen?

2. Sie haben falsche Vorstellungen über den Immobilienwert

Jeder hat eine Vorstellung davon, was seine Immobilie wert ist. Dabei ist der Preis von vielen Punkten abhängig. Schnell kommt es dazu, dass er zu hoch angesetzt wird und die Immobilie zum Ladenhüter wird. Was Abhilfe schafft: ein professionelles Gutachten eines fachkundigen und zertifizierten Gutachters.

3. Die Unterlagen sind nicht vollständig

Liegen die Unterlagen, die man für den Verkauf eines Hauses braucht, nicht vollständig vor, kann es schnell so aussehen, also ob Sie etwas verschweigen wollen. Mal abgesehen davon riskieren Sie rechtliche Konsequenzen. So drohen Ihnen bis zu 15.000 Euro Bußgelder, wenn der Energieausweis bis zum Besichtigungstermin nicht vorliegt.

4. Sie schaffen es nicht, die Kaufinteressenten zu kontaktieren

Ist Ihre Immobilie erst einmal online oder in der Immobilienbeilage der Zeitung gedruckt, geht es los mit dem Telefonklingeln und den Nachrichten im E-Mail-Postfach. Bei der derzeitigen Marktlage können Sie erwarten, dass viele Anfragen kommen. Wenn Sie diese nicht rechtzeitig bearbeiten können, zieht sich der ganze Verkaufsprozess in die Länge.

5. Zeitstress bei den Besichtigungen

Unterhalb der Woche einen Termin für eine Besichtigung zu finden, ist schwierig. Da bleibt meist nur das Wochenende, an dem man eigentlich Anderes zu tun hat. Und wie findet man überhaupt Interessenten, die passen und die vor allem ausreichend Bonität besitzen? Bevor Sie verzweifelt und gestresst jeden Interessenten einladen – lassen Sie sich von einem lokalen Profi-Makler beraten. Er kennt die Marktlage und weiß, was es beim Verkauf einer Immobilie zu beachten gibt.

Haben Sie Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie oder wollen Sie eine Immobilie kaufen? Kontaktieren Sie uns gern – wir beraten Sie gern in einem unverbindlichen Gespräch.

 

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Was bedeuten steigende Zinsen für Eigentümer und Käufer?

Finanzexperten beobachten derzeit, dass die Zinsen langfristig steigen werden. Die hohe Inflation trägt ihren Teil dazu bei. Die steigenden Zinsen beeinflussen Darlehen und Kredite und haben somit auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt seit einiger Zeit bei null Prozent. So konnten Kredite und Darlehen günstig vergeben werden. Dieser Leitzins ist allerdings nicht mit der aktuellen Inflationsrate (5,1 Prozent) konform und muss auf kurz oder lang erhöht werden. Das bekommen auch die Kreditnehmer zu spüren, da sich Banken Geld von der EZB leihen. Die zu zahlenden Zinsen werden auf die Kunden umgelegt.

Welche Auswirkung hat das Zinsniveau auf Immobilienpreise?

Nachfrage und Angebot haben einen Einfluss auf die Preise des Immobilienmarktes. Niedrige Zinssätze erhöhen die Nachfrage und somit auch die Immobilienpreise. Immerhin können sich mehr Personen einen Kredit oder ein Darlehen leisten.

Bei steigenden Zinsen ist es umgekehrt. Die Nachfrage und somit die auch die Immobilienpreise sinken, da sich weniger Haushalte die Kosten für den Kredit oder das Darlehen leisten können. Eigentümer, die dann eine Anschlussfinanzierung abschließen, müssen ebenfalls mit höheren Kosten für das neue Darlehen rechnen.

Verkaufen bevor die Zinsen steigen?

Eigentümer, die auf hohe Verkaufserlöse Wert legen oder sogar auf diese für die neue Immobilie und dem Umzug angewiesen sind, sollten noch vor dem Zinsanstieg verkaufen. Nicht nur der Verkaufserlös kann geringer ausfallen, auch zahlungskräftige Käufer zu finden, die ein Darlehen genehmigt bekommen, wird schwieriger.

Im schlimmsten Fall können die Käufer den Kaufpreis nicht zahlen. Es kann unter anderem zum Rückkauf kommen. Unterstützung beim Verkauf und der Vermarktung erhalten Eigentümer bei einem qualifizierten und professionellen Immobilienmakler.

Wenn die Anschlussfinanzierung zu teuer wird

Viele müssen sich den Traum vom Eigenheim mithilfe von Banken finanzieren. Läuft ein bestehender Darlehensvertrag aus, aber die Summe ist nicht abgezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Entweder beim selben Vertragspartner oder bei einem neuen. Sofern die Tilgungsrate wegen der hohen Tilgungszinsen für das neue Darlehen zu hoch ausfällt, sind Eigentümer oft gezwungen, ihre Traumimmobilie zu verkaufen. Eine Zwangsversteigerung sollte dabei möglichst verhindert werden.

Eigentümer sollten sich vor der erwarteten Zinssteigerung informieren, ob eine Anschlussfinanzierung zu stemmen wäre oder ob die Anschlussfinanzierung vorher in Angriff genommen werden kann. Wird dann festgestellt, dass das nicht der Fall ist, sollte rechtzeitig verkauft werden, bevor das Zinsniveau Auswirkungen auf den Verkaufserlös hat. Schließlich wird das Geld für die Abzahlung des Darlehens benötigt.

Wer sich für den Verkauf entscheidet, dem stehen professionelle Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite. Auch auf der Suche nach einem Finanzierungspartner können Immobilienmakler behilflich sein. Einige Vermarktungsprofis arbeiten mit Finanzierern zusammen und können so Immobilienfinanzierungen vermitteln.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner oder wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns? Wir unterstützen Sie gern.

 

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Job weg, Haus auch? – finanzielle Schwierigkeiten überwinden

Plötzlich arbeitslos zu werden, bringt viele finanzielle Schwierigkeiten mit sich. Für Eigentümer, die ihr Immobiliendarlehen immer noch abzahlen, ist unter Umständen der Traum vom Eigenheim gefährdet. Wie kann das Haus oder die Eigentumswohnung bei Arbeitslosigkeit gehalten werden und wann ist ein schneller Verkauf notwendig?

Kündigt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer wegen Insolvenz oder aus anderen Gründen, muss mit dem Finanzierungspartner rechtzeitig eine Lösung gefunden werden. Umso früher Darlehensnehmer sich bei ihrer Bank melden, desto schneller kann die Finanzierung an die Situation angepasst werden. Der Makler kann Eigentümer dabei als Immobilienexperte zusätzlich unterstützen.

Monatliche Tilgung senken, stunden oder aussetzen

Eigentümer, die im Darlehensvertrag vereinbart haben, dass monatliche Tilgungen für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt werden können, kommen so finanziell ein paar Monate über die Runden. In dieser Zeit kann intensiv nach einer neuen Arbeitsstelle gesucht werden.

Gibt es solch eine vertragliche Regelung nicht, kann zusammen mit dem Finanzierungspartner geprüft werden, ob die vereinbarte monatliche Tilgungsrate verringert werden kann. Einige Verträge enthalten dafür einen finanziellen Korridor, um Tilgungssätze in einem bestimmten Rahmen zu senken oder zu erhöhen. Die anfallenden Zinszahlungen bleiben davon allerdings unberührt.

Kommen beide Lösungen nicht infrage, können Eigentümer versuchen, mit der Bank eine Stundung über ein paar Monate auszuhandeln. Hierbei würde die Zahlung kurzzeitig entfallen. Dafür erhebt der Finanzierungspartner Stundungszinsen. Nach Ablauf der vereinbarten Stundung muss die Rückzahlung des Darlehens wieder aufgenommen werden.

 Haus oder Wohnung verkaufen

Kam es zu keiner Einigung der mit Bank oder ist die finanzielle Übergangsregelung ausgelaufen, bleibt in der Regel nur der Verkauf der Immobilie. Dieser sollte schnell und effizient ablaufen. Schließlich muss mit dem Verkaufserlös das Darlehen zurückgezahlt, wie auch das neue Zuhause und der Umzug finanziert werden.

Dafür bedarf es einer professionellen Wertermittlung, damit Eigentümer einen marktgerechten Verkaufspreis erzielen. Unerfahrene Immobilienverkäufer sollten den Verkaufsprozess nicht unterschätzen. Häufig schleichen sich Fehler ein, die Auswirkungen auf den Erlös und den gesamten Verkauf haben können. Wurde beispielsweise die Bonität des Kaufinteressenten nicht geprüft und infolgedessen nicht erkannt, dass der Käufer die Verkaufssumme nicht aufbringen kann, droht eine Rückabwicklung des Verkaufs. Dies kann für den Verkäufer zu weiteren finanziellen Einbußen führen.

Zudem kostet es zusätzlich Zeit und verbessert die Zahlungsproblematik mit der Bank nicht. Daher raten Experten, einen lokalen Qualitätsmakler zu beauftragen. Dieser kennt sich mit allen notwendigen Rechtsgrundlagen aus. Zudem ist der Makler ein erfahrener Vermarktungs- und Verkaufsprofi, der zahlungskräftige potenzielle Käufer aus den Interessenten herausfiltert.

Müssen Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Sanierungsstau – sollte ich meine Immobilie lieber verkaufen?

Eigentümer, die jetzt  ihre alte Immobilie sanieren möchten oder müssen, werden meist mit Herausforderungen und hohen Investitionskosten konfrontiert. Was also tun, wenn der Sanierungsstau die Kosten zu sehr in die Höhe und den Schweiß auf die Stirn treibt?

Wenn von einem Sanierungsstau bei einem Gebäude die Rede  ist, handelt es sich um Immobilien, die sich wegen ausbleibender Sanierungen nicht mehr auf dem aktuellsten Stand der Technik befinden. Häufig sind finanzielle Schwierigkeiten schuld am Sanierungsstau.

Was ist vom Sanierungsstau betroffen?

Oft sind bei einem Sanierungsstau das Dach, die Bodenbeläge oder die Haustechnik in Mitleidenschaft gezogen. Das sind aber nur einige Beispiele. Was sanierungsbedürftig ist, hängt immer vom Zustand des alten Hauses ab.

Eine Immobilie aus den 1930er Jahren, die immer wieder an den neuesten technischen Standard angepasst wurde, weist weniger Sanierungstau auf als eine aus den 1960er Jahren, bei der seit dem Bau nichts mehr gemacht wurde.

Um Klarheit zu schaffen, was an der Immobilie gemacht werden muss und ob sich die Sanierung lohnt, sollten Eigentümer einen Bausachverständigen oder Architekten beauftragen. Eventuell muss wegen Schadstoffbelastungen im Dachbereich ein Gutachter hinzugezogen werden. Ein regionaler Makler kann bei der Suche nach einem lokalen, kompetenten Experten helfen.

Welche Kosten können auf Eigentümer zukommen?

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vom Zustand des Hauses ab. Allein die Erneuerung der Elektrik kann in den 5-stelligen Bereich gehen. Das trifft auch auf die Kellersanierung, die Dacharbeiten und die Schadstoffbeseitigung zu. Auch das Einrichten der Baustelle und die Kosten für die Experten sollten bedacht werden.

Bei Besitzern von Mehrfamilienhäusern kommt hinzu, dass sich durch den Sanierungsstau die Immobilie auf lange Sicht nicht rentiert. Je länger die Sanierung dauert, desto höher die Einbußen bei der Miete. Alte Heizsysteme oder eine schlechte Dämmung treiben die Kosten zusätzlich in die Höhe.

Wenn die Kosten nicht tragbar sind

Wenn sich nach der Auswertung der Bauexperten ergibt, dass die Sanierungskosten zu hoch sind und nicht aufgebracht werden können oder sich die Investition nicht rentiert, ist es ratsam, mit einem Makler über den möglichen Verkauf zu sprechen. Denn der Abriss und Neubau sind  ebenfalls teuer. Zudem ist ein Abriss  nicht immer ohne weiteres möglich.

Haben Sie vor, Ihre alte Immobilie zu sanieren und wissen nicht, ob sich Ihr Vorhaben lohnt? Dann kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie gern.

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Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?

Ein eigenes kleines Häuschen mit einem schönen Garten – diesen Traum möchten sich viele erfüllen. Doch bei der Berechnung der Kosten für diesen Traum, genügt es nicht, nur auf den Preis der Immobilie zu schauen. Egal ob Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf – neben dem Kaufpreis müssen auch sogenannte Kaufnebenkosten bezahlt werden.

Zu den Kaufnebenkosten gehören diverse Gebühren und Steuern. Gebühren fallen beispielsweise beim Notar oder der Umschreibung im Grundbuch an. Dazu muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Und wenn der Immobilienverkäufer nicht die komplette Maklerprovision übernimmt, muss davon die Hälfte der Käufer zahlen. Diese vier Nebenkosten betragen jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Höhe der Nebenkosten ist unterschiedlich. Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und den Eintrag ins Grundbuch können ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Sachsen und Bayern ist sie mit 3,5 Prozent am günstigsten. In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent am höchsten.

Die Maklerprovision können Immobilienmakler und Kunde frei vereinbaren. Maximal beträgt sie 3,57 Prozent des Kaufpreises – jeweils für Verkäufer und Käufer.

Zu den Nebenkosten können auch Kosten für Modernisierung, Sanierung, Renovierung oder auch Umzug gezählt werden.

Wie berechnen sich die Kaufnebenkosten?

Da die Kaufnebenkosten von verschiedenen Faktoren abhängen, können sie nicht pauschal berechnet werden. Kostet eine Immobilie aber beispielsweise 200.000 Euro, dann betragen die Notar- und Grundbuchgebühren 4.000 Euro. Bei einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent kommen 13.000 Euro dazu. Die Maklerprovision liegt mit 3,57 Prozent bei 7.140 Euro. Somit belaufen sich die Nebenkosten auf 24.140 Euro. Das sind 12,07 Prozent des Kaufpreises.

Kaufnebenkosten bei der Finanzierung einkalkulieren

Bei der Finanzierung des Immobilienkaufs müssen die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Durch Kosten für Sanierung oder ähnliches können die Nebenkosten bis zu 20 Prozent des Kaufpreises oder sogar mehr betragen. Banken verlangen in der Regel, dass die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden. In unserem Beispiel mit der Immobilie für 200.000 Euro können die Nebenkosten also bei 40.000 Euro liegen. Kalkulieren Sie also möglichst genau, bevor Sie dem Kauf zusagen.

Sind Sie auf der Suche nach einer passenden und bezahlbaren Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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