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wolfrum Immobilienberatung
Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine
Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die
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Wohnfläche und Nutzfläche – welche Räume gehören wozu
Nicht selten kommt bei Immobilien die Frage auf, was alles zur Wohnfläche zählt. Besonders wenn es um den Kauf- oder Mietpreis geht, ist diese Unterscheidung wichtig. Zum einen erleichtert dieses Wissen das Immobiliengeschäft. Zum anderen können Eigentümer Rechtsstreitigkeiten wegen einer falschen Wohn- und Nutzflächenberechnung besser entgegentreten.
Grundsätzlich kann die Wohnfläche einer Immobilie durch verschiedene gesetzliche Grundlagen ermittelt werden. Allerdings hat der Gesetzgeber klar geregelt, was zur Wohnfläche gehört. Das hängt vor allem davon ab, wann die Berechnung erfolgt ist. Die Wohnfläche von Häusern und Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2004 berechnet wurde, bezieht sich nicht auf die seit dem 18. Januar 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFIV). Zudem kommt es oft vor, dass für die Wohnflächenberechnung die DIN 277 herangezogen wird.
Damit wird aber anstatt der tatsächlichen Wohn- die Nutzfläche ermittelt und somit der Kauf- und Mietpreis in die Höhe getrieben. Was tatsächlich zur Wohnfläche zählt, ist in den Wohnflächenverordnungen vor und ab 2004 festgeschrieben. Eigentümer, die auf Basis der DIN 277 die Wohnfläche ermitteln, haben vor Gericht Nachteile. Denn bei Rechtsstreitigkeiten basiert das Urteil zugunsten der Käufer und Mieter auf der gültigen WoFIV.
Welche Räume gehören zur Nutzfläche?
Unter der Nutzfläche eines Hauses versteht man alle Flächen, die in der Wohnung oder im Haus beansprucht werden. Auch die Wohnfläche zählt zur Nutzfläche. Aber nicht jede Nutzfläche ist eine Wohnfläche. Daher werden bei der reinen Wohnflächenberechnung Räumlichkeiten wie beispielsweise der Keller, die Garage oder der nicht ausgebaute Dachboden nicht berücksichtigt.
Zu den Nutzungsflächen gehören neben diesen drei Bereichen auch eine Abstellkammer, die außerhalb der Immobilie liegt. Auch der Balkon und der Wintergarten zählen zu 100 Prozent zu den Nutzflächen. Das Treppenhaus und der Heizungsraum allerdings nicht.
Welche Räume werden als Wohnfläche berechnet?
Zu den Wohnflächen gehören alle Räume, die bewohnt werden. Unter gewissen Umständen werden aber auch Nutzflächen zu Wohnflächen. Befindet sich beispielsweise die Abstellkammer in der Wohnung oder im Haus, ist das ein bewohnter Bereich. Beim Wintergarten verhält es sich ähnlich. Ist dieser beheizt, muss auch der Wintergarten zur Wohnflächenberechnung hinzugezogen werden. Der Balkon fließt dabei nur anteilig mit ein. Kompliziert wird es, wenn es um Räume mit Dachschrägen geht. Alles unterhalb einer Lichthöhe von einem Meter ist keine Wohnfläche. Die Ausnahmen gibt es auch bei Immobilien mit Gärten, die unter Umständen zur Wohnfläche gehören können. Zu Hobbyräumen gibt es dagegen keine klare gesetzliche Regelung im WoFIV von 2004.
Rechtsstreitigkeiten entgehen
Käufer und Mieter, die nachmessen oder einen Gutachter beauftragen, kommen oft zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Gesamtwohnfläche als der Eigentümer. Um einen Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen, hilft es, vor dem Verkauf einen eigenen Gutachter zu engagieren. Ein Makler kann den Gutachter vermitteln und Sie außerdem genauer zu Wohn- und Nutzflächen bei Immobilien beraten. Wenn Sie einen potenziellen Käufer gefunden haben und der Notartermin vor der Tür steht, kann die Vermessung im Beisein aller Parteien ausgeführt und festgehalten werden. So vermeiden Sie Streitfälle. Für Eigentümer besteht somit nicht die Gefahr, dass der Preis der Immobilie angefochten wird.
Haben Sie weitergehende Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
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Foto: Depositphotos/alfexe
Was bedeuten steigende Zinsen für Eigentümer und Käufer?
Welche Auswirkung hat das Zinsniveau auf Immobilienpreise?
Nachfrage und Angebot haben einen Einfluss auf die Preise des Immobilienmarktes. Niedrige Zinssätze erhöhen die Nachfrage und somit auch die Immobilienpreise. Immerhin können sich mehr Personen einen Kredit oder ein Darlehen leisten.
Bei steigenden Zinsen ist es umgekehrt. Die Nachfrage und somit die auch die Immobilienpreise sinken, da sich weniger Haushalte die Kosten für den Kredit oder das Darlehen leisten können. Eigentümer, die dann eine Anschlussfinanzierung abschließen, müssen ebenfalls mit höheren Kosten für das neue Darlehen rechnen.
Verkaufen bevor die Zinsen steigen?
Eigentümer, die auf hohe Verkaufserlöse Wert legen oder sogar auf diese für die neue Immobilie und dem Umzug angewiesen sind, sollten noch vor dem Zinsanstieg verkaufen. Nicht nur der Verkaufserlös kann geringer ausfallen, auch zahlungskräftige Käufer zu finden, die ein Darlehen genehmigt bekommen, wird schwieriger. Im schlimmsten Fall können die Käufer den Kaufpreis nicht zahlen. Es kann unter anderem zum Rückkauf kommen. Unterstützung beim Verkauf und der Vermarktung erhalten Eigentümer bei einem qualifizierten und professionellen Immobilienmakler.
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Stabile Zinspolitik der EZB: Eine Chance für Kreditnehmer
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat kürzlich entschieden, den Leitzins bei 4,5 Prozent zu belassen. Diese Entwicklung bietet eine attraktive Gelegenheit für Immobilieninteressenten. Trotz einer Reihe von Zinserhöhungen seit Mitte 2022, entschied sich die EZB, den Leitzins, der die Kreditkosten für Banken beeinflusst, stabil zu halten. Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf die Baukreditzinsen, die derzeit verhältnismäßig günstig sind.
Ein Blick auf die Zinsentwicklung
Seit Juli 2022 hat die EZB in einer Antwort auf die hohe Inflation die Zinsen mehrfach angehoben. Im Oktober 2023 setzte dann eine Pause ein, die nun im Januar 2024 fortgesetzt wurde. Dieser Stopp folgt auf eine Serie von zehn Zinserhöhungen. Christine Lagarde, Präsidentin der EZB, betont die Bedeutung der aktuellen Zinspolitik für die Stabilisierung der Inflation.
Prognosen und Erwartungen
Experten erwarten, dass sich die Zinslage ab Ende April 2024 ändern könnte. Trotz eines kürzlichen Anstiegs der Inflationsraten in Deutschland und der Eurozone, gehen Fachleute davon aus, dass es bis Ende 2024 zu mehreren Leitzinssenkungen kommen könnte. Dies spiegelt sich bereits in den aktuellen Bauzinsen wider, die günstige Konditionen zwischen 3,4 und 3,5 Prozent bieten.
Auswirkungen für Immobilienkäufer
Für Immobilienkäufer ergibt sich aus der aktuellen Zinslage eine ausgezeichnete Kaufgelegenheit. Die Stabilität der Zinsen ermöglicht es Käufern, bei der Finanzierung ihrer Immobilie erheblich zu sparen. Zusätzlich bleibt das Preisniveau für Immobilien attraktiv, was bis Ende 2024 so bleiben könnte.
Rückblick auf die Zinsgeschichte
Ein Rückblick zeigt, dass die EZB im Juli 2022 die Zinsen erstmals nach elf Jahren erhöhte, gefolgt von mehreren weiteren Erhöhungen. Die letzte Zinserhöhung im September 2023 führte zu einem Leitzins von 4,5 Prozent, der seit Oktober desselben Jahres unverändert ist. Lagarde äußerte sich auf dem Weltwirtschaftsgipfel in Davos vorsichtig bezüglich weiterer Zinsschritte.
Fazit
Die derzeitige Zinspolitik der EZB bietet eine seltene Gelegenheit für Immobilienkäufer. Die günstigen Bauzinsen und das stabile Preisniveau machen den Kauf einer Immobilie attraktiver denn je. Interessenten sollten diese Chance nutzen, um von den aktuellen Konditionen zu profitieren. Mit einer möglichen Zinswende in der zweiten Jahreshälfte 2024 könnte sich dieses Fenster jedoch bald schließen.
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Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?
Laut der Wohnflächenverordnung aus 2004 (kurz WoFIV 2004) zählen nicht nur Räume zur Gesamtwohnfläche, sondern auch Balkone, Loggien und Terrassen. Mit einem Unterschied: Es fließen lediglich 25 Prozent der Fläche in die Gesamtwohnfläche ein. Terrassen, die besonders gut gelegen oder sehr aufwendig verarbeitet sind können im Einzelfall mit 50 Prozent berechnet werden.
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Die Instandhaltungsrücklage bei einer Wohnung
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Sie darf ausschließlich dafür verwendet werden, das
Gemeinschaftseigentum der Immobilie instand zu halten oder eben bei Schäden diese zu reparieren.
Hier können z.B. eine defekte Heizungsanlage erneuert oder ausgetauscht werden, die Fassade gedämmt
werden oder ein Dach nach einem Sturmschaden repariert werden.
Sollte im Fall einer Instandsetzung die Rücklage nicht ausreichen, so kann die Eigentümergemeinschaft
auch eine Sonderumlage beschließen. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann der
entsprechende Anteil des Wohnungseigentümers nicht an diesen ausgezahlt werden. Die Instandhaltungsrücklage
bleibt immer im Topf der Gemeinschaft.
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