Erbe

Erbimmobilie: Streit vermeiden – verrenten vs. verschenken

Wer das Immobilienerbe noch zu Lebzeiten regeln möchte, um einem Erbstreit aus dem Weg zu gehen, hat dafür verschiedene Möglichkeiten. Häufig werden Immobilien überschrieben. Neben der Schenkung kann die Immobilie aber auch verrentet werden. Doch was eignet sich in welcher Situation am besten?

Egal ob Eigentümer ihre Immobilie überschreiben oder verrenten, jede Methode hat seine Vorteile. Zudem ist es wichtig, zu schauen, wie die persönlichen Familienverhältnisse des Eigentümers aussehen. Und natürlich welches Ziel verfolgt wird. Bei beiden Varianten ist es möglich in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Verrenten – Geld erhalten und Erbstreit vermeiden

Wer verrentet, verkauft seine Immobilie ohne ausziehen zu müssen. Den Verkaufspreis zahlt der Käufer nicht komplett auf einmal. Stattdessen werden die Verkäufer, die das Wohnrecht innehaben, monatlich ausgezahlt. Neben der monatlichen Zahlung erhält der ehemalige Eigentümer eine einmalige Auszahlung.

Je nachdem wie die Verrentung vertraglich geregelt wird, kann eine Leibrente oder eine Zeitrente mit einem lebenslangen oder zeitlich begrenzten Wohnrecht vereinbart werden. Zudem kann die Summe der Einmal- und der monatlichen Zahlung individuell festgelegt werden.

Die Höhe des Verkaufserlöses, und somit des gesamten Auszahlungsbetrags, hängt unter anderem von der gewählten Art der Rente und des Wohnrechts ab. Aber auch das Alter hat einen bedeutenden Einfluss auf die Höhe der Summe. Je älter der Verkäufer ist, der den Verrentungsvertrag abschließt, desto höher ist der Verkaufserlös und natürlich auch der Gesamtbetrag der Auszahlung.

Schenkung – Erbstreit verhindern und Steuern sparen

Wenn die Immobilie noch bei Lebzeiten auf Familienmitglieder übertragen wird, ist die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei. Denn jedes Jahr verringert sich die Schenkungssteuer um 10 Prozent. Ist die Immobilie zudem steuerlich belastet, wertet das die Immobilie zusätzlich ab.

Denn die Höhe der Schenkungssteuer hängt von Wert der Immobilie ab. Belastungen, die den Wert der Immobilie senken, sind beispielsweise ein eingetragenes Leibgedinge wie auch ein selbst eingeräumtes und im Grundbuch vermerktes Nießbrauch- oder Wohnrecht.

Der Schenkende oder Übertragende beeinflusst damit nicht nur den Immobilienwert, sondern kann zusätzlich in der Immobilie wohnen bleiben. Durch das Leibgedinge sichert sich der ehemalige Eigentümer eine lebenslange Versorgung und Pflege durch den Beschenkten. Dazu gehören allerdings keine Geldzahlungen.

Was eignet sich wann am besten?

Für Eigentümer, die ihre Rente im Alter aufbessern möchten und weniger Wert darauf legen, dass die Immobilie in der Familie bleibt, ist die Immobilienverrentung die bessere Lösung. Wem es weniger ums Geld geht und mehr darum Steuern zu sparen, der ist mit einer Schenkung auf dem richtigen Weg. Für die Entscheidung empfiehlt es sich aber immer einen Immobilienmakler hinzuzuziehen.

Wollen Sie wissen, wie Sie Ihre Immobilie verrenten? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten und unterstützen Sie gerne.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Leibrente

https://de.wikipedia.org/wiki/Schenkung

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnrecht

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Warum eine exakte Wertermittlung für die Erbengemeinschaft so wichtig ist

Die Schwierigkeit, eine Immobilie unter mehreren Erben aufzuteilen, erweist sich immer wieder als Auslöser für erbitterten Familienstreit, der auch des Öfteren vor Gericht ausgetragen wird. Eine gütliche Einigung zwischen den verschiedenen Parteien einer Erbengemeinschaft scheitert oft an einer wesentlichen Grundvoraussetzung: die Klarheit darüber, was die Immobilie eigentlich wert ist und welche Belastungen vom Immobilienwert abgezogen werden müssen.

Es wissen sicher die wenigsten auf Anhieb genau, was zu tun ist, wenn sie gemeinsam mit anderen Erbberechtigten eine Immobilie geerbt haben. Vielleicht möchte eine Partei gerne selbst in die Immobilie einziehen, andere wollen möglichst schnell verkaufen, damit der Erlös unkompliziert unter den Erben aufgeteilt werden kann. Aber bevor die Erbengemeinschaft sich über das weitere Vorgehen verständigen kann, muss immer zuerst geklärt werden, was der genaue Wert des zu verteilenden Vermögens ist.

Am Anfang steht ein professionelles Wertgutachten

Ein häufiges Problem bei Erbstreitigkeiten um eine Immobilie besteht darin, dass die Wertermittlung als erster und wichtigster Schritt zunächst übersprungen wird. Ohne exakte Wertermittlung ist ein späterer Streit um den Immobilienwert aber fast schon vorprogrammiert. Wird hingegen von Anfang an der Wert der Immobilie professionell ermittelt, dann ist das nach Aussage des Rechtsanwalts und Immobilienexperten Sven Johns „der Idealfall“. Denn für alle Beteiligten ist dann klar, wie hoch das aufzuteilende Vermögen ist und wem welcher Anteil zusteht. Wichtig ist, dass die Immobilienbewertung auf der Grundlage eines belastbaren, professionellen Gutachtens erfolgt. Eine grobe Wertschätzung mit Online-Bewertungsrechnern oder anhand einiger Vergleichsimmobilien nützt hier nicht viel. Sonst besteht nämlich wieder die Möglichkeit, dass später eine Partei sagt, der anfänglich angesetzte Wert sei falsch gewesen – und ein neues Wertgutachten fordert.

Ermittlung des verbleibenden Vermögens nach Tilgung der Belastungen

Ist der Wert der Immobilie ermittelt, müssen davon die Belastungen abgezogen werden, die eventuell noch zu tilgen sind.  Die Gesamtheit dieser Belastungen ist allerdings gar nicht so leicht herauszufinden. Anhand des Grundbuchauszuges kann man beispielsweise nicht direkt erkennen, ob die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist, das heißt, ob ein Bankdarlehen noch nicht abbezahlt wurde. Das lässt sich nur anhand der Anlagen zum Darlehensvertrag ermitteln, wo für jeden Monat der Kreditlaufzeit jeweils die Zins- und Tilgungsrate und die verbleibende Restschuld ausgewiesen sind. Ferner ist zu bedenken, dass Banken für die vorzeitige Ablösung des Darlehens meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, wodurch zusätzliche Kosten für die Erbengemeinschaft entstehen. Weitere mögliche Schulden des Erblassers, beispielsweise aus einem Bausparvertrag, sind gegebenenfalls in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Erst wenn alle noch bestehenden Schulden sorgfältig ermittelt wurden, kann ein Saldo aus dem Immobilienwert und den finanziellen Belastungen gezogen werden. Dann erst wird klar, wie viel vom Immobilienwert als zu verteilende Erbmasse übrig bleibt. Und erst auf dieser Grundlage kann sinnvoll überlegt werden, ob die Immobilie verkauft wird oder ob beispielsweise eine Partei es sich leisten kann, die Immobilie zu übernehmen und die anderen Erben auszuzahlen.

Sie haben eine Immobilie geerbt und benötigen ein Wertgutachten? Sie möchten durch professionelles Vorgehen von Anfang an einen Erbstreit vermeiden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Nicht fündig geworden:

http://www.mosler-partner.com/index.php/de/sven-r-johns

https://www.aktiv-online.de/ratgeber/die-erbengemeinschaft-was-ist-das-und-wie-verteilt-sie-den-nachlass-4439?gclid=EAIaIQobChMIxpbttOvN7gIVkYBQBh0TpQRcEAAYASAAEgIWqvD_BwE

https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/immobilie-erbengemeinschaft/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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