Immobilienbewertung

Krieg, Krisen, Inflation, Zinsanstieg – welchen Einfluss hat das auf den Wert meiner Immobilie?

Möchten Sie erfahren, welchen Marktwert Ihre Immobilie derzeit hat?

Eine erste Online-Bewertung ist über unsere Website möglich.

Wenn Sie es genauer möchten, führen wir auch gerne eine ausführliche Besichtigung mit anschließender Sachwertermittlung durch.

Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Herzliche Grüße,

wolfrum Immobilienberatung

Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Der Notarvertrag

Sie haben einen Käufer gefunden und sind sich handelseinig. Nun möchten Sie den Verkauf Ihres
Hauses unter Dach und Fach bringen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, benötigen Sie einen Kaufvertrag.
Dieser muss bei einem Notar beurkundet werden. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag
berechtigt auch zum Eigentümerwechsel. Der Notar bildet den neutralen Mittler zwischen Käufer und
Verkäufer und er organisiert den rechtlichen Übergang des Eigentums.
Ein Notar muss neutral sein und unparteiisch beraten. Für seine Notarleistungen erhält dieser ein Honorar welches sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richtet.

Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Herzliche Grüße,

wolfrum Immobilienberatung

Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Grundschuld löschen? Wann es Sinn macht.

Die Grundschuld dient als Sicherheit für die Bank, da die Immobilie ja meistens mit Hilfe dieser
erworben wird. Eine Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, wenn das Darlehen abbezahlt
ist. Bei einem Hausverkauf wird Sie meist gelöscht und für den Käufer ein neues Grundpfandrecht
eingetragen. Die Löschung der Grundschuld beantragt der beurkundende Notar bei der Bank. Die
darauffolgende Löschungsbewilligung wird beim Grundbuchamt eingereicht, geprüft und zu guter
Letzt wird der Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen.
Für die Löschung einer Grundschuld liegen die Notarkosten bei maximal 0,2 % der Grundschuld. Für
das Grundbuchamt fällt nochmal derselbe Betrag an.

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Herzliche Grüße,

wolfrum Immobilienberatung

Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Energieeffizient bauen: bessere Chancen bei der Kreditvergabe

Neben den staatlichen Förderungen für energieeffiziente Bauvorhaben gibt es auch immer mehr Banken, die bessere Kreditkonditionen für Baufinanzierungen anbieten, wenn Bauherren sich für ein energieeffizientes Immobilienkonzept entscheiden.

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Die Kreditkonditionen sind im Vergleich zum Anfang des Jahres 2022 deutlich gestiegen. Für Sollzinsbindung von 15 Jahren betragen die aktuellen Zinsen nach Angaben von Experten circa drei Prozent. Das sind monatlich mehrere hundert Euro mehr an Kosten für die Tilgung des Darlehens als noch vor sechs Monaten. Das können sich viele Eigentümer mit geringen und mittleren Einkommen kaum noch leisten.

Auch weil die Kosten für Neubau, Sanierung, Renovierung und Modernisierung immer weiter gestiegen sind, ist eine energieeffiziente Immobilie ohne finanzielle Förderungen kaum noch erschwinglich. Wer sich für einen „grünen“ Finanzierungspartner entscheidet, kann sich seinen Traum vom klimafreundlichen Eigenheim erfüllen.

Förderangebote der Banken

Es gibt unterschiedliche Förderprogramme. Allerdings bietet nicht jede Bank die „grüne“ Bauförderungen an. Außerdem hat jeder Finanzierungspartner seine eigenen Anforderungen und bietet unterschiedliche finanzielle Boni für klimaengagierte Bauherren an. Wer an einer Förderung interessiert ist, findet solche Angebote bei Banken wie der Umweltbank oder der Ethikbank, die sich Nachhaltigkeit schon lange auf die Fahne geschrieben haben. Aber auch andere Banken wie die Commerzbank oder die ING-DiBa AG ziehen mit Programmen wie „Baufinanzierung Green“ und „grüne Baufinanzierung“ nach.

Erst planen, dann vergleichen

Bauherren sollten im Vorfeld eine Energieberatung einholen und einen Plan aufstellen, welche energieeffizienten Baumaßnahmen umgesetzt werden sollen und können. Erst dann ist es in der Regel sinnvoll die „grünen“ Förderprogramme der Banken zu vergleichen. Ein lokaler Qualitätsmakler kann Bauherren und Eigentümer von Bestandsimmobilien zusätzlich bei der Suche nach einem „grünen“ Finanzierungspartner unterstützen. Außerdem weiß der Immobilienprofi am besten, in welchem Umfang die Maßnahmen den Wert der Immobilie steigern.

Lassen sich Förderungen kombinieren?

Der Staat bietet mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) finanzielle Hilfen für Bauherren von Wohngebäuden, Nichtwohngebäuden und für Einzelmaßnahmen an. Diese Förderungen lassen sich zum Teil mit den „grünen“ Förderprogrammen der Banken kombinieren. Dadurch kann eine Menge Geld gespart werden. Für Eigentümer, die die Förderungen in Anspruch nehmen, gilt im Allgemeinen: Je nachhaltiger gebaut wird, desto besser fallen die Zuschüsse und Konditionen aus.

Sie möchten wissen, welche Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie wie beeinflussen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

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Steigende Preise durch Überbewertung – was das für Eigentümer bedeutet

Wie viel bin ich bereit für eine Immobilie zu bezahlen?  Und ist die Immobilie tatsächlich so viel wert wie gefordert? Diese Fragen stellen sich in Zeiten steigender Preise, hoher Zinsen und erschwerter strengerer Bedingungen für die Kredit- und Darlehensvergabe immer mehr Kaufinteressenten. Das hat Auswirkungen auf Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, sie aber aus den genannten Gründen weit über dem eigentlichen Wert anbieten.

Die Kluft zwischen kaum gestiegenen Einkommen und dem immer weiter gewachsenen Preisniveau auf dem Immobilienmarkt wird immer größer. Sie trägt dazu bei, dass die Immobilienpreise für viele Privathaushalte kaum noch zu bezahlen sind. Oft werden dann auch Immobilien, deren Kaufpreise realitätsnah sind, als überteuert wahrgenommen. Die Folge: Käufer bleiben aus, weil sie nicht mehr bereit sind, eine zu teure Immobilie zu bezahlen oder es auch gar nicht können.

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Großstädte und übertriebene Immobilienpreise

Der ESRB (EU-Risikorat) warnte in seinen Reporten bereits 2016 vor der Überteuerung auf dem Wohnimmobilienmarkt. Darin wurde analysiert und untersucht, wie anfällig die Märkte für Wohnimmobilien in der EU, bezogen auf die Finanzstabilität, mittelfristig sind. Auch im „Monatsbericht Februar 2022“ der Bundesbank wurde die Überteuerung von Immobilien in den letzten Jahren thematisiert. Besonders in den Großstädten habe die Anzahl der überteuerten Immobilien zugenommen.

Überteuerte Immobilie – verlängerte Vermarktung

Kaufinteressenten können sich neben dem Verkäufer, der den Preis festlegt, Informationen von Experten einholen, ob ein Angebot über dem eigentlichen Wert liegt und woran die Überteuerung erkennbar ist. Damit lässt sich vermeiden, dass Interessenten bei Besichtigungen die Immobilie als überteuert wahrnehmen und dann nach passenderen Objekten fragen. Das zieht die Vermarktungszeit unnötig in die Länge und führt im ungünstigsten Fall dazu, dass die Immobilie zum Ladenhüter wird.

Geringere Bankdarlehen, erhöhte Ansprüche

Unter den Interessenten, die bereit sind, den überteuerten Preis zu zahlen und eine Finanzierungszusage von der Bank erhalten haben, gibt es viele, die sich, wenn sie schon mehr Geld als geplant ausgeben, mehr von ihrer Wunschimmobilie erwarten.

Folgen einer zu langen Vermarktungsphase

Das steigert die Skepsis gegenüber dem Kaufobjektweiter. Wer als Verkäufer in diese Zwickmühle gerät, ist am Ende gezwungen, den Preis seiner Immobilie zu reduzieren. Im Hinblick auf die geringere Zahlungsbereitschaft von Kaufinteressenten in Zeiten von Krisen und steigenden Preisen wird die Immobilie dann meist unter Wert verkauft.

Kaufpreis realistisch ansetzen

Generell ist es ratsam, seine Immobilie nicht zum Ladenhüter werden zu lassen und den Immobilienpreis realistisch anzusetzen. Ein guter Makler kann Eigentümer bei der realitätsnahen Bewertung unterstützen und die Vermarktung mit seiner Expertise und beruflichen Routine so kurz wie möglich halten. Außerdem kann er, wenn sich eine Preisreduzierung nicht vermeiden lässt, garantieren, dass die Verluste beim Erlös für den Verkäufer so gering wie möglich ausfallen.

Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Oder sollen wir Ihre Immobilie bewerten? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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Das Sachwertverfahren – wann und wie wird es angewendet?

Wenn die Immobilie professionell bewertet werden soll, kommen drei Verfahren zur Bewertung zum Einsatz. Das Sachwertverfahren ist eines dieser Methoden und wird, wie bei allen Verfahren, nur bei bestimmten Immobilienarten angewendet. Wann müssen Eigentümer den Wert des Eigenheims über den Sachwert ermitteln und wie erfolgt die Berechnung?

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Kommt weder das Ertrags- noch das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung der Immobilie in Frage, wird der Sachwert der Immobilie ermittelt. Das ist dann der Fall, wenn in der Region keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind und die Immobilie auch kein Mietobjekt ist. Bei der objektiven Bewertungsmethode geht es dann um die Bausubstanz des Gebäudes. Alle Verfahren können nur von professionellen Immobilienmaklern oder Immobiliengutachtern durchgeführt werden.

Bei welchen Immobilientypen wird das Verfahren angewendet?

Mit dem Sachwertverfahren wird in der Regel der Wert bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder industriell genutzten Immobilien berechnet. Auch für denkmalgeschützte Immobilien kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn nicht das Ertragsverfahren für die Bewertung zum Einsatz kommt.

Bewertungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Da es bei dem Verfahren um die Bausubstanz der Immobilie geht, werden drei Werte herangezogen. Das sind der Bodenwert des Grundstücks und die Herstellungskosten für die Außenanlage und das Gebäude selbst. Zusätzlich wird der Immobilienwert durch das Baujahr und Wertmindernde Faktoren wie Instandhaltungs- und Reparaturstau beeinflusst.

Berechnung beim Sachwertverfahren

Der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert werden getrennt voneinander berechnet. Dann werden die ermittelten Werte zu einem vorläufigen Sachwert addiert. Den tatsächlichen Sachwert erhält man, wenn zum vorläufigen Sachwert der Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Mit letzterem soll eine Anpassung an den regionalen Immobilienmarkt erreicht werden.

Um den Bodenwert zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Den ersten Wert bestimmt und veröffentlicht der Gutachterausschuss. Hierbei fließen die lokalen Verkaufspreise mit ein.

Für die Berechnung des Gebäudesachwertes gibt es festgelegte Sachwertrichtlinien. Dieser Schritt betrifft die Baukosten, also die Herstellungskosten der Immobilie. Bei der Ermittlung werden die Regelherstellungskosten und die Herstellungskosten der Außenanlage und der Immobilie herangezogen. Die Regelherstellungskosten werden dann mit der Bruttogrundfläche multipliziert, um die Gebäudeherstellungskosten zu erhalten. Abzüglich der Alterswertminderung bekommt man dann den Gebäudesachwert heraus.

In der Praxis handelt es sich um eine sehr komplexe Berechnung, die ein Immobilienprofi vornehmen sollte. Ob das Sachwertverfahren für Ihre Immobilie angewendet werden muss, weiß ein lokaler Qualitätsmakler. Eine Beratung bei einem solchen ist deswegen sehr zu empfehlen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder haben dazu Fragen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

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