Scheidung

Checkliste für den Immobilienverkauf in der Scheidung

Eine Scheidung ist nicht nur emotional eine Herausforderung. Vieles muss in dieser Situation geregelt werden, zum Beispiel was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Wie kann eine Immobilie geteilt werden? Mit welchen Problemen muss gerechnet werden? Mit unserer Checkliste behalten Sie den Überblick.

Für Ihre Scheidungsimmobilie haben Sie in der Regel folgende Möglichkeiten: a) Sie verkaufen die Immobilie, b) Sie behalten die Immobilie als gemeinsames Eigentum, c) Sie oder Ihr Partner erwerben die Immobilie, oder d) Sie übertragen die Immobilie als Vorerbe bzw. Schenkung auf ein oder mehrere Kinder. Bei jeder dieser Möglichkeiten gibt es jedoch mindestens einen Haken.

Verkauf

  • Um die Schulden zu tilgen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, ist ein Verkauf oft die beste Lösung.
  • Kleiner Nachteil: Bei der Rückzahlung eines Kredits vor Ablauf der Zinsbindung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung; lebte das Paar vor dem Verkauf weniger als zehn Jahre in der Immobilie, kann Spekulationssteuer anfallen.
  • Gefahr: Können sich beide Partner nicht auf den Verkauf einigen, droht eine Teilungsversteigerung, die sich in der Regel negativ auf den Verkaufserlös auswirkt.

Vermietung

  • Vermietung ist sinnvoll, wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll.
  • Kleiner Nachteil: Bei einer Vermietung muss sich weiter um die Immobilie gekümmert werden, Reparaturen und Verwaltung können viel Zeit und Geld kosten.
  • Gefahr: Vermietung lohnt sich in der Regel nur, wenn durch die Mieteinnahmen der Immobilienkredit getilgt werden kann und wenn beide Partner sich einig sind, wie die Verantwortung für die Immobilie aufgeteilt wird.

Weiternutzung

  • Der in der Immobilie verbleibende Partner zahlt Miete an den anderen oder die Miete wird mit fälligen Unterhaltszahlungen verrechnet.
  • Nachteil: Beide Partner haften weiterhin für die Rückzahlung der Kredite, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Das bedeutet: wird einer der Partner zahlungsunfähig, fordert die Bank die gesamte Restschuld vom anderen Partner.
  • Gefahr: Kann der Kredit nicht abgezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie, was in der Regel herbe finanzielle Einbußen bedeutet.

Übernahme durch einen der Partner

  • Nachteil: Der, der die Immobilie übernimmt, muss den Ex-Partner auszahlen und gleichzeitig die Wohn- und Instandhaltungskosten tragen und laufende Kredite allein zurückzahlen.
  • Gefahr: Das führt häufig zu einer finanziellen Überforderung.

Sie sind unsicher, was die beste Lösung für Ihre Scheidungsimmobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

https://www.rosepartner.de/familienrecht/immobilien-bei-trennung-und-scheidung.html

https://rechtsanwaelte-rf.de/ratgeber-familienrecht/immobilie-bei-scheidung/

https://www.steuerberater-pressler.de/steuerliche-auswirkungen-bei-scheidung/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Das Trennungsjahr: Immobilie verkaufen oder nicht?

Die Ehe ist nicht immer von Dauer. Haben Paare sich für eine Scheidung entschieden, muss nicht unbedingt bis nach dem Trennungsjahr gewartet werden, bis ein gemeinsames Haus oder Eigentumswohnung verkauft werden kann. Aber was ist bei einem Verkauf während des Trennungsjahres zu beachten? Und was bringt es den Eigentümern?

Das Trennungsjahr ist für Paare, die sich scheiden lassen wollen, von großer Bedeutung. Denn dieses Jahr ist die Voraussetzung, um die Scheidung überhaupt vollziehen zu können. Erst dann wird die eheliche Gemeinschaft aufgelöst. Eine gemeinsame Immobilie kann dennoch bereits während des Trennungsjahres verkauft werden, wenn keiner der beiden Ehepartner im Haus bleiben möchte. Das geht aber nur, wenn sich beide Ehepartner wirklich sicher sind, dass es sie nicht wieder zusammenkommen werden.

Während des Trennungsjahres muss es eine getrennte Haushaltsführung geben. Das ist aber nicht immer finanziell machbar. Zudem kann keiner der beiden Ehepartner verlangen, dass der Andere auszieht.

Gründe für ein Verkauf während des Trennungsjahres

Das Trennungsjahr kann unter einem Dach verbracht werden. Das ist oft bei Immobilieneigentümern der Fall. Nur eben ohne gemeinsames Schlafzimmer und getrennte Nutzung der Küche.

Einfacher wäre es die Immobilie gemeinschaftlich zu verkaufen und den Erlös auf beide Noch-Ehepartner aufzuteilen. Nicht nur um Schwierigkeiten bei der getrennten Haushaltsführung zu umgehen, ist ein Verkauf eine gute Lösung. Sondern auch um den gemeinsam aufgenommenen Hauskredit schneller abbezahlen zu können.

Mit dem Verkaufserlös kann vor allem, wenn eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, ein Darlehen oder Kredit schneller getilgt werden. Zudem läuft ein Verkauf unter weniger Zeitdruck ab. Die Suche nach einem Käufer kann entspannter angegangen werden. Aber Achtung: Streitigkeiten zwischen den Noch-Ehepartnern beeinflussen den geplanten Verkauf negativ.

Streitigkeiten während des Verkaufsprozesses

Ein zerstrittenes Paar, das sich auf den Verkauf der Immobilie geeinigt hat, sollte wichtige Entscheidungen gemeinsam treffen. Oft lassen sich Streitigkeiten und Uneinigkeiten beim Verkauf nicht umgehen. Um das Vorhaben dennoch möglichst stressfrei und ohne Streitigkeiten zu bewältigen, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi mit ins Boot zu holen. Dieser kann zwischen den zerstrittenen Parteien als Mediator fungieren und den Verkauf professionell bis zur Objektübergabe durchführen. Dieser hilft Paaren auch bei der Suche nach einem Rechtsexperten, falls Unterhaltsansprüche oder andere scheidungsrelevante Angelegenheiten rechtlich geregelt werden müssen.

Haben Sie eine Scheidungsimmobilie und brauchen Unterstützung? Wir helfen Ihnen gerne!

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.finanztip.de/trennung/

https://www.scheidung.de/waehrend-der-trennung-haus-und-wohnung.html

https://www.scheidung.de/trennungsjahr.html

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Teilungsversteigerung als Strategie? Lieber nicht!

Bei Paaren in Scheidung, die eine gemeinsame Immobilie besitzen, sieht es häufig so aus: Ein Partner möchte in der Immobilie wohnen bleiben, der andere braucht Geld für einen Neustart und möchte seinen Anteil lieber heute als morgen in bare Münze umwandeln. In dieser Situation eine einvernehmliche Lösung zu finden, halten viele für aussichtslos. Dagegen bietet eine Teilungsversteigerung beiden Partnern die vermeintliche Chance, ihr Ziel zu erreichen. Doch in den allermeisten Fällen erweist sich die Chance als Illusion – mit gravierenden Folgen!

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung mit dem Ziel, das gemeinsame Eigentum zu teilen, wenn die Eigentümer zerstritten sind. Bei Scheidungsimmobilien geht es meist darum, dass das Paar sich nicht einigen kann, wie viel der Partner, der die Immobilie weiter bewohnen möchte, dem anderen zahlen muss. In diesem Fall kann einer der Partner – ohne das Einverständnis des anderen – beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Durchführung der Versteigerung liegt dann in der Hand des Gerichts, der Versteigerungserlös abzüglich der Notar- und Verfahrenskosten wird zwischen den beiden Eigentümern aufgeteilt.

Illusion #1: Den Anteil des Ex-Partners „günstig“ ersteigern

Theoretisch ergibt sich nun für den Partner, der in der Immobilie wohnen bleiben möchte, eine Chance: Er kann beim öffentlichen Bieterverfahren selbst das Höchstgebot abgeben und auf diese Weise den Anteil des Ex-Partners erwerben. Doch wer diese Strategie verfolgt, ist schlecht beraten. Andere Bieter werden in vielen Fällen – gerade, wenn sie bemerken, wie sehr Ihnen an der Immobilie gelegen ist – den Preis so weit in die Höhe treiben, dass Sie sich finanziell vollkommen übernehmen, selbst wenn Sie am Ende den Zuschlag erhalten sollten.

Illusion #2: Schnell zu Bargeld kommen durch Teilungsversteigerung

Auch für den Partner, der auszieht und an einer schnellen Monetarisierung seines Anteils interessiert ist, stellt eine Teilungsversteigerung meist eine äußerst unbefriedigende Lösung dar. Denn wenn es erst einmal zur Teilungsversteigerung kommt, haben Sie keinerlei Einfluss mehr auf den dabei erzielten Verkaufspreis. Es kann passieren, dass die Immobilie weit unter ihrem eigentlichen Wert versteigert wird, ja sogar, dass der Erlös nicht einmal zur Rückzahlung des Finanzierungsdarlehens ausreicht, sofern Ihre Immobilie nicht schon vollständig abbezahlt ist. Hinzu kommen die Kosten für ein Sachverständigengutachten sowie Notarkosten und Verfahrenskosten. Anstelle des erhofften Startkapitals für einen Neuanfang bringt Ihnen die Teilungsversteigerung, wenn es ganz schlecht läuft, womöglich noch zusätzliche Schulden ein.

Eine einvernehmliche Lösung ist immer besser

Es ist verständlich, dass viele Menschen eine Auseinandersetzung mit ihrem Ex-Partner um die gemeinsame Immobilie scheuen wie der Teufel das Weihwasser. Dennoch ist eine Teilungsversteigerung der denkbar schlechteste Ausweg aus der verfahrenen Situation. Beide Partner sollten sich vor Augen führen, wie sehr es im beiderseitigen Interesse ist, finanziell das Beste aus der Immobilie herauszuholen. Um das zu erreichen, führt kein Weg an einer einvernehmlichen Lösung vorbei. Egal, ob die gemeinsame Entscheidung für einen Verkauf, eine Übernahme der Immobilie durch einen der beiden Partner oder für eine Vermietung fällt – für jede dieser Varianten sprechen mehr rationale Argumente als für die Teilungsversteigerung. Bei der Suche nach einer optimalen Lösung für die Immobilie, mit der beide Partner gut leben können, kann ein Profi-Makler Sie kompetent beraten und als neutrale Instanz zwischen Ihnen vermitteln.

Sind Sie unsicher, was die beste Lösung für Ihre Immobilie in der Trennungsphase ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Nicht fündig geworden:

https://www.scheidung.org/teilungsversteigerung/

https://www.advocado.de/ratgeber/zwangsvollstreckungsrecht/zwangsversteigerung/teilungsversteigerung.html

https://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung

 

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Scheidungsimmobilie noch nicht abgezahlt?

Wie jeder weiß, ist eine Scheidung die beiden zukünftigen Ex-Partner nicht nur emotional eine große Belastung. Gerade für Immobilienbesitzer erweist sich vor allem die Gütertrennung oft als ein Riesenproblem. Wie soll man das gemeinsame Eigentum teilen, und vor allem: wie beendet man die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen?

Fall 1: Nur ein Partner haftet für den Kredit

Grundsätzlich gilt: zahlungspflichtig ist der Kreditnehmer. Das Eheverhältnis spielt dabei keine Rolle. Wenn also nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, so ist auch nur ein Ehepartner für die Rückzahlung verantwortlich. Der Partner haftet prinzipiell nicht mit, auch wenn er mit im Grundbuch steht.

In diesem Fall bietet es sich an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Möchte allerdings der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben, so bietet sich ein Ausgleich durch die Zahlung von Miete oder die Anpassung des Unterhaltes an. Im Sonderfall kann auch der Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung die Schulden allein tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.

Fall 2: Beide Partner haben den Kreditvertrag unterschrieben

Anders sieht das aus, wenn beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben haben. Dann haften auch beide für den Kredit, unabhängig davon, ob einer der Partner vielleicht keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Sollten die Eigentümer in der Lage sein, ihre Besitztümer einvernehmlich zu trennen, so können sie versuchen, mit ihrer Bank zu sprechen und den Kreditvertrag so ändern zu lassen, dass nur noch ein Partner für die Raten aufkommen muss. Allerdings ist eine solche Änderung auch von der Kulanz der jeweiligen Bank abhängig.

Sollte eine Vertragsänderung nicht gewollt sein, müssen sich die getrennten Partner auch hier über einen Ausgleich einigen. Eine Möglichkeit ist dabei die Erstellung einer Schuldfreistellung. Dies bedeutet, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Ist allerdings der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen. Denn vor der Bank hat die Schuldfreistellung keinen Bestand.

Verbindliche Regelung über Unterhaltszahlungen

Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten kommt über die Unterhaltszahlungen zustande. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie nutzt. Ein Profi-Makler kennt sich mit solchen Situationen aus und kann Ihnen dabei helfen eine optimale Lösung für eine einvernehmliche Gütertrennung im Falle einer Scheidung zu finden.

Sind Sie unsicher, was mit Ihrer Scheidungsimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

Nicht fündig geworden:

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Eheschliessungen-Ehescheidungen-Lebenspartnerschaften/_inhalt.html

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/227/umfrage/anzahl-der-eheschliessungen-in-deutschland/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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