Scheidungsimmobilie
Gefragt – geantwortet
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Herzliche Grüße,
wolfrum Immobilienberatung
Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Immobilie Verkaufsdauer
Wie lange dauert eine Verkaufsabwicklung? Das Wissen um die Verkaufszeit bringt Eigentümern Planungssicherheit
für die neue Immobilie. In aller Regel sollte ein Hausverkauf innerhalb von maximal
sechs Monaten inklusive Übergabe erledigt sein. Falls der Verkauf einer privaten Wohnimmobilie sich
länger hinzieht, läuft oft irgendetwas falsch. Die zwei häufigsten Gründe dafür sind:
- Die Immobilie wurde falsch bewertet und der Verkaufspreis liegt deutlich über dem Marktniveau.
- Die Immobilie wurde falsch (verkehrte Zielgruppe) oder einfach nur schlecht präsentiert.
Ein zu hoher Kaufpreis und eine falsche Präsentation können schnell ins Gegenteil umschlagen.
Käufer nehmen z.B. überteuerte Kaufpreise für Immobilien sehr wohl war. Die Konsequenz? Deutlich
weniger Nachfrage und eine sehr lange Verkaufszeit! Hinzu kommt, dass je länger eine Immobilie
am Markt angeboten wird, umso geringer wird der letztendliche Verkaufspreis für das Haus oder die
Wohnung ausfallen.
Planen Sie einen Hausverkauf? Dann lassen Sie das Profis erledigen – genau wie Ihre Steuererklärung.
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wolfrum Immobilienberatung
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Steuern beim Hausverkauf
Sie planen einen Haus- oder Wohnungsverkauf? Grundsätzlich sind Gewinne aus einem Hausverkauf
steuerpflichtig. Jedoch: Sofern Sie als Eigentümer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst
bewohnt oder mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren
selbst genutzt haben, fallen beim Verkauf keine Steuern an (§23 EStG).
Wenn Sie die Immobilie nicht selbst genutzt oder bewohnt haben, so muss die Immobilie Ihnen
mindestens 10 Jahre gehören, damit Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Hier zählt das Datum aus
der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.
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wolfrum Immobilienberatung
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Richtig lüften
Richtig lüften heißt regelmäßig lüften, und zwar zwei bis vier Mal am Tag. In jeder Immobilie entsteht
durch die Nutzung Feuchtigkeit. Damit sich diese nicht als Tauwasser an den kältesten Stellen im
Raum absetzt, muss richtig gelüftet werden. Am besten ist hier die sogenannte Durchzugslüftung,
indem man auch die Türen und Fenster weiterer Räume öffnet. So wird die Luft besser ausgetauscht
und das Raumklima erheblich verbessert.
Da die Küche und Badezimmer die feuchtesten Räume in einer Immobilie sind, sollten diese ruhig
noch öfter gelüftet werden – vor allem nach dem Duschen. Stoßlüften ist die bessere Variante als
Dauerlüften mit gekipptem Fenster. Gerade im Winter kühlt durch das Dauerlüften die Wohnung
schnell aus und es wird Energie verschwendet. Über dem Fenster am sogenannten Sturz wird es beim
Dauerlüften besonders kühl und es bildet sich schnell Schimmel. Daher lieber fünf bis zehn Minuten
Stoßlüften!
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wolfrum Immobilienberatung
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Krieg, Krisen, Inflation, Zinsanstieg – welchen Einfluss hat das auf den Wert meiner Immobilie?
Möchten Sie erfahren, welchen Marktwert Ihre Immobilie derzeit hat?
Eine erste Online-Bewertung ist über unsere Website möglich.
Wenn Sie es genauer möchten, führen wir auch gerne eine ausführliche Besichtigung mit anschließender Sachwertermittlung durch.
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wolfrum Immobilienberatung
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Das Trennungsjahr: Immobilie verkaufen oder nicht?
Die Ehe ist nicht immer von Dauer. Haben Paare sich für eine Scheidung entschieden, muss nicht unbedingt bis nach dem Trennungsjahr gewartet werden, bis ein gemeinsames Haus oder Eigentumswohnung verkauft werden kann. Aber was ist bei einem Verkauf während des Trennungsjahres zu beachten? Und was bringt es den Eigentümern?
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Das Trennungsjahr ist für Paare, die sich scheiden lassen wollen, von großer Bedeutung. Denn dieses Jahr ist die Voraussetzung, um die Scheidung überhaupt vollziehen zu können. Erst dann wird die eheliche Gemeinschaft aufgelöst. Eine gemeinsame Immobilie kann dennoch bereits während des Trennungsjahres verkauft werden, wenn keiner der beiden Ehepartner im Haus bleiben möchte. Das geht aber nur, wenn sich beide Ehepartner wirklich sicher sind, dass es sie nicht wieder zusammenkommen werden.
Während des Trennungsjahres muss es eine getrennte Haushaltsführung geben. Das ist aber nicht immer finanziell machbar. Zudem kann keiner der beiden Ehepartner verlangen, dass der Andere auszieht.
Gründe für ein Verkauf während des Trennungsjahres
Das Trennungsjahr kann unter einem Dach verbracht werden. Das ist oft bei Immobilieneigentümern der Fall. Nur eben ohne gemeinsames Schlafzimmer und getrennte Nutzung der Küche.
Einfacher wäre es die Immobilie gemeinschaftlich zu verkaufen und den Erlös auf beide Noch-Ehepartner aufzuteilen. Nicht nur um Schwierigkeiten bei der getrennten Haushaltsführung zu umgehen, ist ein Verkauf eine gute Lösung. Sondern auch um den gemeinsam aufgenommenen Hauskredit schneller abbezahlen zu können.
Mit dem Verkaufserlös kann vor allem, wenn eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, ein Darlehen oder Kredit schneller getilgt werden. Zudem läuft ein Verkauf unter weniger Zeitdruck ab. Die Suche nach einem Käufer kann entspannter angegangen werden. Aber Achtung: Streitigkeiten zwischen den Noch-Ehepartnern beeinflussen den geplanten Verkauf negativ.
Streitigkeiten während des Verkaufsprozesses
Ein zerstrittenes Paar, das sich auf den Verkauf der Immobilie geeinigt hat, sollte wichtige Entscheidungen gemeinsam treffen. Oft lassen sich Streitigkeiten und Uneinigkeiten beim Verkauf nicht umgehen. Um das Vorhaben dennoch möglichst stressfrei und ohne Streitigkeiten zu bewältigen, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi mit ins Boot zu holen. Dieser kann zwischen den zerstrittenen Parteien als Mediator fungieren und den Verkauf professionell bis zur Objektübergabe durchführen. Dieser hilft Paaren auch bei der Suche nach einem Rechtsexperten, falls Unterhaltsansprüche oder andere scheidungsrelevante Angelegenheiten rechtlich geregelt werden müssen.
Haben Sie eine Scheidungsimmobilie und brauchen Unterstützung? Wir helfen Ihnen gerne!
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.finanztip.de/trennung/
https://www.scheidung.de/waehrend-der-trennung-haus-und-wohnung.html
https://www.scheidung.de/trennungsjahr.html
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wavebreakmedia/Depositphotos.com
Der Streit um die Scheidungsimmobilie – auch eine Frage der Zeit!
Geldbeträge kann man einfach teilen, bei Immobilien ist das bekanntlich sehr viel schwieriger. Dementsprechend kann sich der Streit um die gemeinsame Immobilie während und nach einer Scheidung sehr lange hinziehen. Um welche Zeiträume geht es da? Wir haben den Rechtsanwalt und Immobilienexperten Sven Johns von der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE dazu befragt.
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Herr Johns, wie lange dauert es bei Scheidungsimmobilien im Schnitt, bis die Aufteilung zwischen geschiedenen Ehepartnern abgeschlossen ist?
„Da gibt es immense Unterschiede. Der Idealfall aus Sicht der Vermögensauseinandersetzung ist ja, wenn die Immobilie leergezogen und verkauft wird, also keiner der Ehepartner bleibt drin. Wenn dann die Vermarktung der Immobilie einvernehmlich erfolgt, könnte der Verkauf innerhalb von 5 oder 6 Monaten abgewickelt werden. Nach weiteren 2-3 Monaten würden die Umschreibungsvoraussetzungen vorliegen, dann wird also auch wirklich der Kaufpreis erzielt. Ich sag mal: ein Zeitfenster zwischen einem halben und einem dreiviertel Jahr, und damit ist, wenn es gut läuft, die Vermögensauseinandersetzung erledigt“.
Das klingt ja rekordverdächtig!
„Und es ist natürlich für alle Beteiligten eine große Erleichterung. Insbesondere, wenn man das auch noch mit geeigneten Partnern macht, also mit einem Immobilienmakler, der sich um alles kümmert, einem Sachverständigen, der ein Wertgutachten erstellt hat, sodass man nicht selbst ständig mit diesem Thema zu tun hat, sondern das in geeignete Hände abgibt“.
Und wie sieht es aus, wenn es nicht so gut läuft?
„Wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Einigung kommt, dann sind das Zeitabläufe, die zu 3 oder mehr Jahren tatsächlicher Auseinandersetzung führen, mit ungewissem finanziellen Ausgang!“
Wie kommen solche langen Zeiträume denn zustande?
„Die größte Schwierigkeit ist ja: haben die beiden Ehepartner überhaupt noch eine gemeinsame Gesprächsebene? Gelingt es ihnen, sich auf einen gemeinsamen Wert für die Immobilie zu einigen und davon ausgehend einen Auseinandersetzungsplan zu entwickeln? Ist das nicht der Fall, kann man versuchen, das alles über Anwälte zu klären. Aber machen wir uns nichts vor: das ist teuer – und es dauert lange. Das beharrliche Weigern, miteinander gemeinsam die Vermögensauseinandersetzung zu führen, hat sich bislang in den seltensten Fällen gerechnet. Da sollte sich jeder gut überlegen: Kommt wirklich mehr heraus, nur weil ich mich weigere, den von meinem Ehepartner beauftragten Wertgutachter oder Immobilienmakler zu akzeptieren? Oder kommt weniger heraus, weil man dann irgendwann sagt: Also jetzt ist es egal, Hauptsache ein Schlussstrich.“
Gibt es eine Möglichkeit, einen solchen Schlussstrich zu erzwingen und schneller herbeizuführen? Schließlich ist die Zeit ja für die beiden Geschiedenen auch ein äußerst wichtiger Faktor.
„Die ultima ratio, wenn man sich innerhalb der Vermögensauseinandersetzung nicht einigen kann, ist immer, dass einer der Ehegatten eine Teilungsversteigerung beantragt. Dann erfolgt eben die Auseinandersetzung dadurch, dass die Immobilie versteigert wird“.
Ein besseres Resultat erzielt man natürlich, wenn man sich auf ein gemeinsames Vorgehen einigen kann – am besten schon vor dem Scheidungsverfahren.
„Sie sagen es!“
Sie lassen sich scheiden und stehen vor der Frage, was aus Ihrer gemeinsamen Immobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und helfen Ihnen weiter.
Nicht fündig geworden:
https://www.finanztip.de/trennung/
https://www.scheidung.de/waehrend-der-trennung-haus-und-wohnung.html
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Foto: © Aleutie/Depositphotos.com
Immobilienaufteilung in der Scheidung
Was einem Mal gemeinsam gehörte, darüber wird sich nun gestritten. Während Vermögen sich in der Regel oft relativ einfach teilen lässt, ist das mit Immobilien häufig schwieriger. Nur selten haben Paare schon vor der Hochzeit diesen Fall bedacht. Tritt der Fall dann ein, sind viele unvorbereitet. Deshalb sind viele Paare ratlos, was mit ihrer Immobilie zu tun ist.
Was mit der gemeinsamen Immobilie während oder nach der Scheidung geschehen soll, ist oft eine schwierige Frage. Erst recht, wenn die Immobilie noch mit Schulden belastet ist. In einem solchen Fall muss dringend und frühzeitig gehandelt werden. Rechtsexperten empfahlen deshalb schon zu Beginn der Trennung eine Gesamtlösung zu finden.
Finanzstatus – Wert der Immobilie
Bevor eine Entscheidung darüber getroffen werden kann, was mit der Immobilie geschehen soll, beziehungsweise welche Möglichkeiten überhaupt bestehen, ist ein Analyse der Finanzen nötig. Dazu müssen Paare in der Trennung wissen, wie viel ihre Immobilie wert ist. Ein regionaler Profi-Makler ermittelt einen marktgerechten Preis. Darüber hinaus müssen aber auch sämtliche Zahlungsverpflichtungen erfasst und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Trennungsfolgen angestellt werden. Das heißt beispielsweise, wie viel Unterhalt zu zahlen ist und ob ein etwaiger Nutzungsvorteil berücksichtigt werden muss. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, lässt sich beantworten, ob einer der Ex-Partner die Immobilie übernehmen, beziehungsweise unterhalten kann.
Notverkauf und Teilungsversteigerung vermeiden
Kann keiner der Ex-Partner die Immobilie halten, so wird die Immobilie häufig verkauft. Denn wenn der Ex-Partner ausgezahlt werden muss und noch Raten an die Bank zu zahlen sind, ist das oft für keinen zu bezahlen. Auch im Falle einer Vermietung reichen die Mieteinnahmen dafür oft nicht aus. Können sich die Ex-Partner nicht einigen, drohen der Notverkauf oder eine Teilungsversteigerung. Dies sollte unbedingt vermieden werden, da dies in der Regel mit finanziellen Verlusten endet.
Gemeinsamer Verkauf
Um eine Immobilie gerecht zu teilen, ist oft am einfachsten, sie in teilbares Vermögen also Geld umzuwandeln. Für die Ex-Partner hat das mehrere Vorteile. Zunächst können damit offene Darlehen bei der Bank getilgt werden. Andererseits bleibt in der Regel etwas übrig für den Neuanfang. Ein lokaler Profi-Makler kennt diese Fälle. Er weiß, wie hier vorzugehen ist, um die Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Im Vorfeld ist jedoch bei der Bank zu klären, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Immobilienkredits gezahlt werden muss. Ebenso sollten die Ex-Partner überprüfen, ob eventuell für den Immobilienverkauf Steuern zu zahlen sind. Bei selbst genutzten Immobilien ist das nicht der Fall. Auch hier berät ein Profi-Makler die Eigentümer.
Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.
Nicht fündig geworden:
https://de.wikipedia.org/wiki/Ehescheidung_(Deutschland)
https://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung
https://de.wikipedia.org/wiki/Vorf%C3%A4lligkeitsentsch%C3%A4digung
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