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Renovierung vor dem Verkauf – in vielen Fällen rentiert sich das!
Eigentümer, die ihre Immobilie demnächst verkaufen wollen, haben oft keine Lust, davor noch Zeit und Geld in Reparaturen oder Renovierungsarbeiten zu investieren. Das ist verständlich – sie ziehen ja eh bald aus und profitieren nicht mehr vom verbesserten Wohnkomfort. Im Hinblick auf den Verkaufserlös können sich bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf allerdings sehr wohl bezahlt machen. Genauer gesagt: Eine Renovierung lohnt sich immer dann, wenn die Kosten dafür unter der zu erwartenden Wertsteigerung liegen.
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Auch wenn für den Einzelfall stets eine Profi-Kalkulation notwendig ist: Unter normalen Umständen können Sie davon ausgehen, dass sich eine Aufwertung Ihrer Immobilie durch Renovierung und Mängelbehebung für Sie rentiert. Das gilt sowohl für kleinere Schönheitsreparaturen wie Wände streichen und Fliesen erneuern als auch für kostenintensivere Maßnahmen wie Heizungsreparaturen oder Dachsanierungen. Sind dann ohnehin schon einmal Arbeiten geplant, bietet sich sogar in vielen Fällen eine Erhöhung des Standards an, zum Beispiel durch die Verlegung von Echtholzparkett anstelle des abgenutzten Laminats oder durch den Einbau einer hochwertigeren Badezimmerausstattung.
Mängel beeinträchtigen den Kaufpreis überproprotional
Größere Sanierungsarbeiten kosten zwar Geld, aber viele Interessenten, die eine Immobilie mit bestimmten Mängeln besichtigen, schätzen die Kosten wesentlich höher ein, als sie tatsächlich sind. Dementsprechend werden sie beim Kaufpreis sehr viel weniger zu zahlen bereit sein. Außerdem spielt es für viele Käufer eine wichtige Rolle, sofort nach dem Kauf in ihr neues Heim einziehen zu können – und dieses Heim soll dann eben auch sofort ohne Einschränkungen bewohnbar sein. Bei kleineren Reparaturen oder Renovierungen geht es vor allem um den so besonders wichtigen ersten Eindruck. Zeigt sich Ihr Objekt in einem gepflegten Zustand, wird es bei Kaufinteressenten viel stärker den Wunsch wecken, diese Immobilie schon bald ihr Eigen nennen zu können. Denn Interessenten, für die Ihre Immobilie ernsthaft infrage kommt, beginnen bei der Besichtigung, sich in Gedanken schon häuslich darin einzurichten. Bereits kleine Defizite wie ein Stück abgeplatzte Tapete oder ein paar Kratzer im Fußbodenbelag stören überproportional bei diesem Prozess. Das Resultat ist auch hier, dass Käufer versuchen werden, den Preis nach unten zu drücken.
Genau kalkulieren und Verkaufserlös deutlich steigern
Um das Kosten-Nutzen-Verhältnis einer Renovierung vor dem Verkauf abschätzen zu können, müssen Sie zwei Unbekannte miteinander vergleichen: die Kosten für die erforderlichen Renovierungsarbeiten und die Wertsteigerung, die daraus für Ihre Immobilie erwächst. Die entstehenden Kosten lassen sich anhand von Kostenvoranschlägen einschlägiger Handwerksbetriebe relativ gut kalkulieren. Um wie viel sich der Immobilienwert erhöht, ist hingegen für einen Großteil der Eigentümer kaum abzusehen. Empfehlenswert ist daher, eine Experteneinschätzung einzuholen. So können Sie ausschließen, dass die Sanierung teurer wird, als der zusätzliche Verkaufspreis tatsächlich einbringt. Zur Orientierung: Wenn es durch die durchgeführten Arbeiten gelingt, die Ausstattung Ihrer Immobilie von „normal“ auf „gehoben“ zu verbessern, können Sie eine Wertsteigerung von etwa 15 bis 20 Prozent erzielen.
Möchten Sie wissen, ob sich eine Sanierung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Weiterführende Informationen:
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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Der Streit um die Scheidungsimmobilie – auch eine Frage der Zeit!
Geldbeträge kann man einfach teilen, bei Immobilien ist das bekanntlich sehr viel schwieriger. Dementsprechend kann sich der Streit um die gemeinsame Immobilie während und nach einer Scheidung sehr lange hinziehen. Um welche Zeiträume geht es da? Wir haben den Rechtsanwalt und Immobilienexperten Sven Johns von der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE dazu befragt.
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Herr Johns, wie lange dauert es bei Scheidungsimmobilien im Schnitt, bis die Aufteilung zwischen geschiedenen Ehepartnern abgeschlossen ist?
„Da gibt es immense Unterschiede. Der Idealfall aus Sicht der Vermögensauseinandersetzung ist ja, wenn die Immobilie leergezogen und verkauft wird, also keiner der Ehepartner bleibt drin. Wenn dann die Vermarktung der Immobilie einvernehmlich erfolgt, könnte der Verkauf innerhalb von 5 oder 6 Monaten abgewickelt werden. Nach weiteren 2-3 Monaten würden die Umschreibungsvoraussetzungen vorliegen, dann wird also auch wirklich der Kaufpreis erzielt. Ich sag mal: ein Zeitfenster zwischen einem halben und einem dreiviertel Jahr, und damit ist, wenn es gut läuft, die Vermögensauseinandersetzung erledigt“.
Das klingt ja rekordverdächtig!
„Und es ist natürlich für alle Beteiligten eine große Erleichterung. Insbesondere, wenn man das auch noch mit geeigneten Partnern macht, also mit einem Immobilienmakler, der sich um alles kümmert, einem Sachverständigen, der ein Wertgutachten erstellt hat, sodass man nicht selbst ständig mit diesem Thema zu tun hat, sondern das in geeignete Hände abgibt“.
Und wie sieht es aus, wenn es nicht so gut läuft?
„Wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Einigung kommt, dann sind das Zeitabläufe, die zu 3 oder mehr Jahren tatsächlicher Auseinandersetzung führen, mit ungewissem finanziellen Ausgang!“
Wie kommen solche langen Zeiträume denn zustande?
„Die größte Schwierigkeit ist ja: haben die beiden Ehepartner überhaupt noch eine gemeinsame Gesprächsebene? Gelingt es ihnen, sich auf einen gemeinsamen Wert für die Immobilie zu einigen und davon ausgehend einen Auseinandersetzungsplan zu entwickeln? Ist das nicht der Fall, kann man versuchen, das alles über Anwälte zu klären. Aber machen wir uns nichts vor: das ist teuer – und es dauert lange. Das beharrliche Weigern, miteinander gemeinsam die Vermögensauseinandersetzung zu führen, hat sich bislang in den seltensten Fällen gerechnet. Da sollte sich jeder gut überlegen: Kommt wirklich mehr heraus, nur weil ich mich weigere, den von meinem Ehepartner beauftragten Wertgutachter oder Immobilienmakler zu akzeptieren? Oder kommt weniger heraus, weil man dann irgendwann sagt: Also jetzt ist es egal, Hauptsache ein Schlussstrich.“
Gibt es eine Möglichkeit, einen solchen Schlussstrich zu erzwingen und schneller herbeizuführen? Schließlich ist die Zeit ja für die beiden Geschiedenen auch ein äußerst wichtiger Faktor.
„Die ultima ratio, wenn man sich innerhalb der Vermögensauseinandersetzung nicht einigen kann, ist immer, dass einer der Ehegatten eine Teilungsversteigerung beantragt. Dann erfolgt eben die Auseinandersetzung dadurch, dass die Immobilie versteigert wird“.
Ein besseres Resultat erzielt man natürlich, wenn man sich auf ein gemeinsames Vorgehen einigen kann – am besten schon vor dem Scheidungsverfahren.
„Sie sagen es!“
Sie lassen sich scheiden und stehen vor der Frage, was aus Ihrer gemeinsamen Immobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und helfen Ihnen weiter.
Nicht fündig geworden:
https://www.finanztip.de/trennung/
https://www.scheidung.de/waehrend-der-trennung-haus-und-wohnung.html
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Immobilie verkaufen und umziehen im Corona-Lockdown – das müssen Sie beachten
Ihre Immobilie passt nicht mehr zu Ihnen. Sie ist zu klein geworden für die wachsende Familie oder zu groß, nachdem die Kinder ausgezogen sind. Aber Sie fragen sich: Wenn ich jetzt im Lockdown meine Immobilie verkaufe – wie soll ich dann den Umzug bewerkstelligen? Darf ich überhaupt eine Umzugsfirma engagieren?
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Grundsätzlich gibt und gab es bisher in Deutschland zwar kein Verbot von Umzügen. Umzugsfirmen arbeiten mehr oder weniger „normal“, unter Einhaltung von Hygieneregeln. Die Mitarbeiter tragen natürlich Handschuhe und einen Mund-Nasen-Schutz, sie werden nach Möglichkeit auf mehrere Fahrzeuge verteilt, um das Infektionsrisiko zu verringern, und die Umzugswagen werden regelmäßig desinfiziert.
Corona-Einschränkungen für Umzüge
Doch bei einigen Regeln kann es kritisch werden. Beispielsweise der 15-Kilometer-Radius, der am 11.01.2021 für Regionen ab einem Inzidenzwert von 200 eingeführt wurde. Auch wenn es derzeit in Deutschland keine Städte oder Kreise mehr gibt, die einen so hohen Inzidenzwert haben, kann niemand wissen, ob das in Zukunft wieder der Fall sein wird. Befindet sich Ihr neuer Wohnort dann weiter als 15 Kilometer vom alten entfernt, brauchen Sie im Zweifelsfall eine behördliche Genehmigung für den Umzug. Allerdings können Sie davon ausgehen, dass ein Umzug wohl jederzeit als „triftiger Grund“ für eine Ausnahme von Ausgangs- und Bewegungsbeschränkungen gelten wird.
Weiterhin stellt sich die Frage – vor allem, wenn Sie einer Risikogruppe angehören, aber noch nicht gegen COVID-19 geimpft wurden –, wie hoch das Ansteckungsrisiko durch den Kontakt mit Möbelträgern und Umzugshelfern ist. Letztlich kann man nur antworten, es ist weder größer noch geringer als bei anderen Kontakten, und Sie können es minimieren, indem Sie so weit wie möglich die üblichen Hygieneregeln einhalten.
Unmöglich gemacht wird Ihr Umzug allerdings dann, wenn Sie tatsächlich mit Corona infiziert sind oder vom Gesundheitsamt unter Quarantäne gestellt wurden. Da Sie in diesem Fall die Wohnung nicht verlassen dürfen, bleibt Ihnen in der Regel nichts anderes übrig, als den Umzug zu verschieben.
Lieber jetzt umziehen als auf das Ende von Corona warten
Wenn Sie mit Ihrer aktuellen Wohnsituation unzufrieden sind, ist es wenig sinnvoll, eine Veränderung weiter hinauszuzögern. Nutzen Sie stattdessen lieber die Zeit, von der Sie jetzt vielleicht mehr haben als später. Nehmen Sie den Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie, die Suche nach einer neuen Wohnung und den Umzug so zügig wie möglich in Angriff! Wie in jeder anderen Zeit auch sind Sie am besten beraten, wenn Sie sich dabei von einem erfahrenen Immobilienmakler unterstützen lassen. Der sorgt dafür, dass jeder Schritt reibungslos abläuft, ohne dass Sie sich ständig selbst um alles kümmern müssen.
Sie überlegen, Ihre aktuelle Immobilie zu verkaufen und eine größere oder kleinere Wohnung umzuziehen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Nicht fündig geworden:
https://www.umzugsauktion.de/umzug-trotz-corona/
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Verkehrswert ermitteln: Der erste Schritt beim Immobilienverkauf
Vielleicht haben Sie eine Immobilie geerbt, vielleicht besitzen Sie sie schon Ihr halbes Leben, doch ein beruflicher Wechsel oder andere Veränderungen im Leben zwingen Sie nun zum Verkauf. In beiden Fällen können Sie zunächst schlicht und einfach nicht wissen, wieviel die Immobilie wert ist. Dieses Wissen ist aber das Erste, was Sie brauchen, um ohne Verzögerungen und zu einem optimalen Preis verkaufen zu können.
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Ihr erster Schritt im Verkaufsprozess führt Sie deshalb zum Immobilienmakler oder zum Sachverständigen, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie möglichst exakt ermitteln zu lassen. Natürlich: Sie haben eventuell schon Ihre eigene Preisvorstellung. Sie können den Preis ja Pi mal Daumen mit dem einer anderen Immobilie in der Nachbarschaft vergleichen, die kürzlich verkauft wurde. Oder Sie sagen, in den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Ihrer Region durchschnittlich um 50 Prozent gestiegen, also erwarten Sie jetzt auch 50 Prozent Mehrerlös im Vergleich zum Kaufpreis. Auch mit Vergleichsrechnern im Internet können Sie sich eine grobe Orientierung verschaffen. Allerdings: das alles nützt Ihnen nicht allzu viel.
Denn Sie stehen am Beginn des Verkaufsprozesses, und das heißt, Sie brauchen zweierlei: einen klug kalkulierten Angebotspreis und eine ziemlich genaue Vorstellung von dem Erlös, den Sie tatsächlich erzielen werden. Es ist ja in der Regel nicht so, dass Ihnen am Ende ein Unterschied von 30.000 oder 40.000 Euro egal sein kann. Schließlich müssen Sie gleichzeitig die nächsten Schritte in Ihrem Leben planen. Vielleicht steht der Kauf einer Folgeimmobilie in einer anderen Stadt an, vielleicht stehen Sie vor der Scheidung, müssen Ihr Immobilienvermögen aufteilen und brauchen erst einmal Klarheit, um welche Summe es bei der Teilung überhaupt geht. Was auch immer Ihre aktuelle Situation ist, der exakte Verkehrswert Ihrer Immobilie ist die unerlässliche Basis für Ihr weiteres Handeln.
Für die Wertermittlung gibt es, abhängig vom Immoblilientyp, drei mögliche Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Während beim Vergleichswertverfahren der Verkehrswert durch Vergleich mit ähnlichen Objekten – zum Beispiel Eigentumswohnungen gleicher Größe im gleichen Haus oder Quartier – bestimmt wird, geht das Sachwertverfahren von den individuellen Herstellungskosten der Immobilie aus. Das Ertragswertverfahren kommt ausschließlich bei Investitionsobjekten zum Einsatz und ermittelt den Wert anhand der zu erwarteten Rendite in Relation zum Risiko des Investors. Ohne Erfahrung und tiefgreifende Kenntnis des Immobilienmarktes in Ihrer Region wird es Ihnen allerdings nicht gelingen, eines dieser Wertermittlungsverfahren sinnvoll anzuwenden. Überlassen Sie diesen Part also lieber gleich einem Immobilienprofi. Und: auch bei den nächsten Verkaufsschritten kommen Sie mit Hilfe eines Maklers am schnellsten und unkompliziertesten zum Ziel.
Was ist jetzt der nächste Schritt? Anhand des Verkehrswertes Ihrer Immobilie, den Sie nun genau kennen, legen Sie einen Angebotspreis fest. Aus strategischen Gründen ist es empfehlenswert, den Preis nicht oberhalb, sondern lieber minimal unter dem Verkehrswert anzusetzen. So schaffen Sie eine erhöhte Nachfrage und bringen sich gegenüber einer höheren Zahl an Interessenten in eine gute Verhandlungsposition. Wie Sie dabei genau vorgehen – das besprechen Sie am besten gleich mit Ihrem lokalen Qualitätsmakler!
Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie und benötigen ein professionelles Wertgutachten? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen weiter.
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https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/_inhalt.html
https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienmarkt_(Deutschland)
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Mit 360-Grad-Touren schlagen Verkäufer zwei Fliegen mit einer Klappe
Virtuelle 360-Grad-Besichtigungen, wie sie viele Makler auf ihren Webseiten anbieten, sind gerade in Zeiten der Pandemie sehr gefragt. Kein Wunder – schließlich ermöglichen sie es Interessenten, sich völlig kontaktlos in einer Immobilie umsehen. Aber der größte Nutzen für Verkäufer liegt woanders! Profi-Makler nutzen die 360-Grad-Tour vor allem auch, um Interessenten zu qualifizieren.
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Für Immobiliensuchende sind 360-Grad-Besichtigungen in erster Linie bequem. Sie sitzen zu Hause am Bildschirm ihres Smartphones oder Computers und können sich virtuell durch die Räume einer Immobilie bewegen, ohne dort physisch hinfahren zu müssen. Das Interessante für Makler und Verkäufer ist nun die Art und Weise, wie die Interessenten das tun. Das Besichtigungstool dokumentiert nämlich das Verhalten der potenziellen Käufer während der 360-Grad-Tour und der Makler erhält anschließend eine Auswertung. Er kann sehen, wie lange ein Interessent sich mit der Immobilie beschäftigt und welche Räume er sich besonders intensiv angesehen hat.
Ernsthaftes Kaufinteresse erkennen
Verweilt ein Interessent auf seinem virtuellen Rundgang lange in einem bestimmten Raum oder kehrt er mehrfach dorthin zurück, dann ist er wahrscheinlich in Gedanken schon dabei, sich dort häuslich einzurichten. Es kann auch darauf hindeuten, dass er über bestimmte Probleme mit diesem Raum nachdenkt. Vielleicht will er ein Kinderzimmer daraus machen, fragt sich aber, ob die steile Treppe, die direkt neben der Tür nach unten führt, eine Gefahrenquelle darstellt. Oder ob der große Kleiderschrank wohl an die Wand passt, falls aus dem Raum doch lieber das Schlafzimmer werden soll. Je intensiver die Beschäftigung mit der Immobilie ausfällt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit für ein ernsthaftes Kaufinteresse.
Besichtigung gut vorbereiten und Verkaufsprozess beschleunigen
Ohne „analoge“ Besichtigungstermine vor Ort lässt sich auch im digitalen Zeitalter kein Immobilienverkauf bewerkstelligen. Aber durch die Auswertung der 360-Grad-Touren können Makler diese Termine optimal vorbereiten. Zum einen lässt sich eine zuverlässige Vorauslese treffen, sodass nur diejenigen Interessenten zur realen Besichtigung eingeladen werden, die ein klares Kaufinteresse erkennen lassen. Ein Ansturm von Besichtigungstouristen fällt auf diese Weise weg. Außerdem kann der Makler sich vorab auf Fragen oder mögliche Bedenken der Interessenten einstellen und passende Argumente zurechtlegen. Denn die meisten Fragen werden sicher zu den Teilen der Immobilie gestellt, die schon auf 360-Grad-Rundgängen am genauesten inspiziert wurden.
360-Grad-Touren schlagen also zwei Fliegen mit einer Klappe: Eine größere Zahl von Interessenten kann die präsentierte Immobilie auch ohne physischen Kontakt besichtigen – und bei der optimalen Vorbereitung auf den realen Besichtigungstermin machen sie Eigentümern und Maklern das Leben leichter.
Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie sich der Verkauf Ihrer Immobilie durch den Einsatz von 360-Grad-Touren vereinfachen und beschleunigen lässt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.
Sie benötigen weitere Informationen:
https://digital-magazin.de/virtuelle-immobilienbesichtigung-die-top-5-anbieter/
https://wohnen-magazin.de/finanzen/immobilie-verkaufen-durch-virtuellen-hausbesuch
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Leibrente: Ein Haus zum Wohnen UND finanzielle Freiheit
Ist bei Senioren die Rente knapp, fragen sich viele, ob es nicht besser ist, das eigene Haus zu verkaufen und in eine kleinere altersgerechte Immobilie umzuziehen. Vielen fällt aber die Trennung von den eigenen vier Wänden schwer, schließlich habe sie einen Großteil ihres Lebens darin gewohnt. Wer in seinem eigenen Haus wohnen bleiben und sich trotzdem mehr finanzielle Freiheit wünscht, für den ist die Leibrente eine passende Möglichkeit.
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Die Leibrente funktioniert folgendermaßen: Sie verkaufen Ihre Immobilie, behalten aber ein lebenslanges oder zeitlich festgelegte Wohnrecht in Ihrer Immobilie. Das heißt, Sie dürfen in Ihrer Immobilie wohnen bleiben ohne Miete zu zahlen. Gleichzeitig erhalten Sie aber das Geld vom Käufer Ihrer Immobilie. Das können Sie einerseits als Einmalzahlung erhalten oder – der Name schon sagt – als eine monatliche Rente oder auch als eine Mischung aus beidem, also eine größere Einmalzahlung und den Rest als monatliche Rente. Die Rente erhalten Sie ein Leben lang. Im Gegensatz zur Zeitrente, bei der der Zeitraum für die Zahlung der Rente festgelegt wird. Die Verrentung der Immobilie und das Wohnrecht werden vom Notar beurkundet und im Grundbuch dokumentiert. Dabei übernimmt der Käufer auch die Verantwortung über die Immobilie. Das heißt, er zahlt beispielsweise Instandhaltungskosten und Grundsteuer.
Käufer gehen dabei also eine Wette ein. Die Immobilie kann beispielsweise günstiger erworben werden, als sie eigentlich ist. Es gibt aber auch den Fall einer über hundertjährigen Frau, die ihre Immobilie mit der Leibrente verrentet hat. In diesem Fall hat der Käufer deutlich mehr gezahlt. Dennoch ist die Immobilienverrentung für Investoren ein interessantes Investmentmodell.
Mehr finanzielle Freiheit statt Eigentum – was spricht dafür?
Dank der Verrentung Ihrer Immobilie bleibt Ihnen im Alter mehr Geld zum Leben. Im besten Fall befreit die Leibrente Sie von notorischen finanziellen Engpässen und sorgt so für eine höhere Lebensqualität. Und selbst wenn Sie an Ihre Nachkommen denken, spricht möglicherweise einiges für eine Immobilienverrentung. Sie können Ihren Kindern und Enkeln dadurch nämlich schon hier und heute finanziell unter die Arme greifen. In vielen Fällen wird eine solche Unterstützung, zum Beispiel für das Studium eines Enkelkindes, von großem Nutzen sein. So können Sie vielleicht mehr Gutes tun, als wenn Sie Ihren Erben nach Ihrem Tod eine Immobilie hinterlassen, deren Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft dann oft schwierig zu bewerkstelligen ist.
Berechnung der Leibrente
Um die Leibrente berechnen zu können, müssen Sie wissen wie viel die Immobilie wert ist. Ein lokaler Profimakler ermittelt den Wert Ihrer Immobilie. Die Berechnung im Detail ist dann etwas komplizierter. Zunächst kommt es darauf an, ob Sie nur eine monatliche Rente haben möchten oder auch eine größere Einmalzahlung. Ein ganz wichtiger Faktor aber ist auch, Ihre geschätzte Lebenslänge. Denn der wirkliche Todeszeitpunkt bleibt ja unbekannt, wie beim Beispiel mit der hundertjährigen Frau. Auf diesen geschätzten Zeitraum muss dann der Preis für die Immobilie verteilt werden.
Möchten Sie wissen, ob sich eine Verrentung Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://www.test.de/Immobilienrente-Haus-verkaufen-und-trotzdem-weiter-drin-wohnen-1814463-0/
https://www.pflegehilfe.org/immobilienverrentung
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Ohne Makler an den Nachbarn verkaufen ist kein guter Deal!
In den meisten Fällen bringt ein Verkauf an Interessenten aus der Nachbarschaft Ihnen nicht den besten Erlös, den Sie mit Ihrer Immobilie erzielen könnten. Der Gedanke klingt zwar logisch: Wozu einen Makler beauftragen, wenn doch mein Nachbar bereit ist, sofort das Haus zu kaufen? In Wirklichkeit aber lassen Sie sich dadurch Marktchancen entgehen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass Sie unter Wert verkaufen, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht einmal kennen und zusätzlich die Anzahl der Interessenten künstlich klein halten. Ihr lokaler Profi-Makler kann mehr für Sie herausholen!
Richtig ist: Seit der Einführung des neuen Maklergesetzes kostet es auch Verkäufer in jedem Fall etwas, wenn sie die Leistungen eines Maklers in Anspruch nehmen. Dafür sind die Verkäufer ja auch diejenigen, die vom Mehrwert der Maklerleistungen erheblich profitieren. Nun werden Sie vielleicht einwenden, dass Sie doch bereits einen Käufer gefunden und vielleicht sogar ein Angebot bekommen haben, das Ihren Preisvorstellungen entspricht! Mehr könnte ein Makler doch auch nicht für mich tun – werden Sie sagen – wo soll da der Mehrwert sein?
Beschränkung auf wenige Interessenten schwächt Ihre Verhandlungsposition
Genau da liegt der Denkfehler. Es klingt vielleicht nach einem tollen Deal, wenn Ihr Nachbar Ihnen sogar etwas mehr bietet, als er für sein eigenes Haus von ähnlicher Größe vor zehn Jahren bezahlt hat. Vielleicht finden Sie auch die Pläne Ihres Nachbarn einleuchtend und sympathisch. Er will nämlich, dass die junge Familie seiner Tochter in Kürze in Ihr Haus einzieht, damit Tochter und Enkel ganz in seiner Nähe wohnen können. Sie sehen an diesem Beispiel, dass es Ihnen möglicherweise schon dieser Situation schwerfallen würde, dem Nachbarn seinen Wunsch abzuschlagen, selbst dann, wenn Sie von einem anderen Nachbarn etwas später ein höheres Angebot bekommen.
Professionelles Vorgehen mit Profi-Makler stärkt Ihre Verhandlungsposition
Das Problem: Sie haben keine genaue Vorstellung, welchen Preis Sie am Markt mit Ihrer Immobilie tatsächlich erzielen könnten. Hier kommt der Makler ins Spiel. Das erste, was er als Profi tun wird, wenn Sie ihn mit den Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, ist, eine professionelle Bewertung vorzunehmen. Dank seiner genauen Marktkenntnis und der sorgfältigen Anwendung des passenden Bewertungsverfahrens ermittelt der Makler den präzisen Marktwert Ihrer Immobilie. Dieser dient als Grundlage für den Angebotspreis. Alle weiteren Schritte im Verkaufsprozess – so, wie ein professioneller Makler sie angeht – dienen dazu, für Sie als Verkäufer möglichst viele seriöse Interessenten zu finden und schließlich einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Je mehr Interessenten Ihre Immobilie am Ende kaufen wollen, desto besser für Sie. Ein höherer Wettbewerb zwischen den Kaufinteressenten stärkt nämlich Ihre Situation in den Preisverhandlungen. Sehen Sie, worin Ihr Voteil liegt – im Vergleich zum leichtfertigen Eingehen auf das erste Angebot Ihres Nachbarn? In aller Regel werden Sie mit Hilfe des Maklers beim Verkauf Ihrer Immobilie mehr erlösen. Auch nach Abzug der Maklerprovision, versteht sich. Und sollte Ihr Nachbar, wenn Sie schon Angebote von anderen Interessenten auf dem Tisch haben, noch mithalten und mitbieten wollen, spricht natürlich überhaupt nichts dagegen, dass Sie trotzdem an ihn verkaufen.
Sie wollen herausfinden, ob Ihre Immobilie mehr wert ist, als Ihr Nachbar Ihnen bietet? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.
Nicht fündig geworden:
https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienmarkt
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/241517/umfrage/verhaeltnis-zu-den-nachbarnn-in-deutschland/
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Vorsicht vor Kosten beim Immobilienerbe
Wem das nötige Geld zum Erwerb der eigenen vier Wände fehlt, ist vielleicht froh darüber, eine Immobilie zu erben – wenn sich nur so der Traum vom Eigenheim erfüllen kann. Doch dieser Traum kann auch teuer werden. Nicht nur kann eine Hypothek auf der Immobilie liegen. Auch Erbschaftssteuer kann eine Belastung sein, wenn der Wert der Immobilie den Steuerfreibetrag übersteigt.
Wenn eine Immobilie vererbt wird, muss dafür grundsätzlich Erbschaftssteuer gezahlt werden. Allerdings gibt es für unterschiedliche Verwandtschaftsgrade auch unterschiedliche Steuerfreibeträge. Übersteigt der Immobilienwert den Steuerfreibetrag nicht und wird die Immobilie selbst genutzt, muss in der Regel keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Auch Ehepartner und Kinder sind von der Steuer befreit, wenn sie die Erbimmobilie mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Um aber zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist und so sie den Steuerfreibetrag übersteigt, muss der Wert von einem Immobilienprofi ermittelt werden.
Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?
Nehmen wir ein Beispiel: Sie haben die Immobilie von Ihrem Onkel geerbt. Als Neffe liegt Ihr Steuerfreibetrag bei 20.000 Euro. Da ein Profi-Makler immer die aktuelle Lage am Immobilienmarkt berücksichtigt, haben Sie von ihm den Wert der Immobilie ermitteln lassen. Sie ist 270.000 Euro wert. Abzüglich Ihres Steuerfreibetrages müssen Sie 250.000 Euro versteuern. Die Erbschaftssteuer liegt für Neffen bei 25 Prozent. Das bedeutet also, dass Sie 62.500 Euro Erbschaftssteuer zahlen müssen.
Gibt es Miterben?
Es kann auch sein, dass Sie nicht der Alleinerbe sind. In diesem Fall sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft und müssen das Erbe mit Ihren Miterben teilen. Mit diesen müssen Sie sich dann einigen. Möchten Sie die Immobilie behalten, dann müssen Sie in der Regel Ihre Miterben auszahlen. Nehmen wir an, es gibt zwei weitere Erben, dann steht Ihnen und den beiden anderen jeweils ein Drittel der Immobilie zu. Um zu wissen, wie viel ein Drittel ist, ist es wieder empfehlenswert, die Immobilie von einem Fachmann bewerten zu lassen. Wenn wir bei unserem Beispiel mit der Immobilie für 270.000 Euro bleiben, dann müssen Sie jedem Miterben 90.000 Euro zahlen, damit die Immobilie Ihnen allein gehört.
Achten Sie auf Hypotheken
Auch wenn Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen, können versteckte Kosten auf Sie zukommen wie eine Hypothek, von der Sie nichts wissen. In diesem Fall erben Sie schließlich mit der Immobilie auch die Schulden bei der Bank. Andererseits könnte es aber auch sein, dass die Immobilie noch nicht abgezahlt ist. Auch in diesem Fall müssen Sie die Restschuld tragen.
Sind Sie sich unsicher, was mit Ihrer Erbimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hier nicht fündig geworden? Dann lesen Sie hier:
https://www.steuerklassen.com/erbschaftssteuer/
https://de.wikipedia.org/wiki/Erbschaftsteuer_in_Deutschland
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Haus aufwerten mit Photovoltaik-Anlagen
Das noch im vergangenen Jahr beschlossene „Update“ des bereits zwanzig Jahre alten Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) senkt die Kosten für Eigenheimbesitzer, die eine Photovoltaik-Anlage betreiben. Aber auch Strom, der von einem Mehrfamilienhaus produziert wird, kann jetzt von ganzen Wohnquartieren genutzt werden und nicht mehr nur von dem Haus, welches den Strom erzeugt.
Solarstrom-Anlagen können Immobilien aufwerten, denn sie wirken direkt auf die Nebenkosten eines Hauses ein. Derzeit gibt es viele Fördermöglichkeiten für solchen Anlagen, die durch Zuschüsse lohnenswert werden.
Vorteile der Photovoltaik-Anlagen nach EEG-Reform
Mit Jahresbeginn trat das reformierte Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG-2021) in Kraft. Immobilienbesitzer, die eine Photovoltaik-Anlagen betreiben, können sich freuen. Wenn ihre Anlage eine Leistung von 30 Kilowattpeak (kWp) nicht übersteigt und sie einen jährlichen solaren Eigenverbrauch von maximal 30 Megawattstunden (MWh) haben, sind sie für den selbstverbrauchten Solarstrom von der EEG-Umlage befreit, das heißt, sie sparen 6,5 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Das trifft auf Eigenheimbesitzer in der Regel zu. Die sparen von nun an 6,5 Cent pro Kilowattstunde ein. Bei einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von 3.000 kWh sind das immerhin rund 195 Euro. Auch Vermieter profitieren von der neuen Regel. Die Kosten für eine Photovoltaik-Anlage amortisieren sich deutlich früher. Experten sehen darin einen wichtigen Schritt, um den Betrieb von Elektroautos und Wärmepumpen mit Solarstrom künftig zu erleichtern.
Für Eigenheimbesitzer, die schon vor vielen Jahren auf Photovoltaik gesetzt haben, enttäuscht die Gesetzesnovelle. Ältere Solaranlagen fallen aus der EEG-Förderung heraus, die Einspeisevergütung ist nicht mehr garantiert.
Vorteile für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses
Mieterstrom kann eine Win-Win-Situation für Vermieter und Mieter gleichermaßen sein. Der Vermieter generiert mit der Erzeugung und dem Verkauf von erneuerbarem Strom am Haus zusätzliche Einnahmen. Und für die Mieter sinken die Stromkosten. Auch hier gibt es Neuerungen. Bisher durfte nur das Haus den Strom verbrauchen, welches ihn auch produziert hat. Nun darf der Strom aber auch an umliegende Häuser abgegeben werden. Es sollen also ganze Wohnquartiere und nicht mehr nur das jeweilige Haus vom Mieterstrom profitieren. Experten sprechen hier von der sogenannten Quartierslösung. Dadurch möchte die Bundesregierung die Produktion und Nutzung von Solarenergie durch Mieter ankurbeln und so sollen sich die Stromkapazitäten aus Solaranlagen bis 2030 fast verdoppeln. Zusätzlich soll auch der Mieterstrom von der Gewerbesteuer befreit werden. Dies wurde in einem Entschließungsantrag beschlossen.
Möchten Sie wissen, welche Wertsteigerungen für Ihre Immobilie möglich sind, wenn Sie in Photovoltaikanlagen investieren? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
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Foto: © Lucaz80/Depositphotos.com
Neues Maklergesetz: Was Sie jetzt wissen müssen
Wenn Sie beim Immobilienverkauf mit einem Makler arbeiten, fällt für diesen eine Provision an. Wer aber zahlt die? Bislang war die Bezahlung des Vermittlers im BGB nicht eindeutig geregelt. Mit Einführung des Maklergesetzes gelten nun bundesweit einheitliche Regeln. Wir sagen Ihnen hier, worauf Sie achten sollten.
1. Kein Flickenteppich mehr: Provisionsteilung ist der neue Standard
Die bisherigen Provisionsregelungen glichen einem Flickenteppich: In Metropolen wie Berlin oder Köln zahlten stets die Käufer die Maklerprovision, in vielen Regionen Nordrhein-Westfalens und in kleineren Städten hingegen auch die Verkäufer. Das Maklergesetz sorgt nun für mehr Klarheit und schafft die Außenprovision für Wohnimmobilien vollständig ab. Das bedeutet, dass in den Regionen, wo bislang allein der Käufer für die Maklerkosten aufkam, nun auch der Verkäufer Provision zahlt – und zwar beide zu gleichen Teilen, also paritätisch und gerecht geteilt. Bei Wohnimmobilien ist als Ausnahme nur noch die so genannte Innenprovision zulässig, bei der der Verkäufer die Maklerkosten vollständig übernehmen darf. Außerdem gilt auch, dass Maklerverträge schriftlich zu fassen sind und die vereinbarten Leistungen darin festgeschrieben werden müssen.
2. Maklerkosten: Höhe der Provision ist an Leistung und Qualität gekoppelt
Und was sagt das Gesetz zur Höhe des Provisionssatzes? Nichts Eindeutiges, denn die Maklerkosten können im Maklervertrag flexibel festgelegt werden und können je nach Leistungsumfang des Maklers variieren. Qualitätsmakler bieten Ihnen ein umfangreiches Leistungsspektrum mit viel Markterfahrung, was dazu beiträgt, dass Ihre Immobilie treffsicher zu einem marktgerechten Preis den Besitzer wechselt. Ihr Verkauf wird von einem Profi-Makler nicht nur bestens vorbereitet, es kommen auch innovative Marketingtechniken zum Einsatz, wie die 360-Grad-Besichtigung, die sich besonders in der Corona-Krise bewährt hat, oder auch die Erstellung eines hochwertigen, aussagekräftigen Exposés. Methoden wie das Home Staging helfen dabei, Immobilien verkaufsfördernd aufzupolieren und höhere Verkaufspreise zu erzielen als vergleichbare Angebote ohne Home Staging. Immobilienexperten kennen sich bestens mit den Bedürfnissen von Verkäufern aus und begleiten Sie vor, während und nach dem Verkauf.
3. Maklerleistungen müssen im Maklervertrag schriftlich geregelt werden
Damit die professionelle Maklerleistung nicht nur ein Versprechen bleibt, werden sämtliche Vereinbarungen jetzt vertraglich in schriftlicher Form festgehalten werden. So behalten Sie als Verkäufer stets den Überblick. Zudem erhalten Sie eine Garantie über die Pflichten des Maklers inklusive der genauen Nennung der Maklerprovision.
4. Gibt es Ausnahmen von den Regelungen des neuen Maklergesetzes?
Neben der bereits erwähnten Möglichkeit, dass der Verkäufer die Courtage auch vollständig selbst übernehmen darf, gibt es noch folgende Ausnahme: Das Maklergesetz gilt nicht beim Verkauf von Gewerbeimmobilien, Baugrundstücken, Logistikräumen und Büroräumen, sondern nur beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher.
5. Warum lohnt es gerade jetzt, einen Immobilienprofi zu beauftragen?
Auch auf der Grundlage des neuen Gesetzes empfehlen wir Ihnen, sich von Immobilienexperten unterstützen lassen. Allein die Einschätzung des Wertes einer Immobilie erfordert viel Erfahrung. Profi-Makler haben stets das Ohr am Markt und nehmen auch lokale Marktschwankungen wahr, die ein Eigentümer, der in seinem Leben vielleicht ein oder zwei Immobilien verkauft, meist nicht erkennen kann. Zudem hat sich in den vergangenen Jahren die Rechtslage immer wieder geändert mit vielen Detailregelungen, die es beim Immobilienverkauf zu beachten gilt. Beispiel Energieangaben zum Gebäude und Energieausweis: Verkäufern, die es versäumen, in ihren Inseraten die notwendigen Angaben auszuweisen, drohen saftige Geldstrafen.
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Weitere Informationen finden Sie hier:
https://ivd.net/fachthemen/provisionsteilung/
https://unternehmen.focus.de/provisionsteilung.html
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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