Erbe
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Herzliche Grüße,
wolfrum Immobilienberatung
Ihr kompetenter Immobilienmakler in Nordbayern
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Immobilie erben bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft
Immer öfter ziehen es Paare vor ihr Leben lang unverheiratet zu bleiben. Doch was passiert mit der gemeinsamen Immobilie, wenn einer von beiden stirbt? Im deutschen Recht werden Personen in nichtehelichen Lebensgemeinschaften wie fremde Dritte behandelt. Das heißt: stirbt einer von beiden, erbt der andere nichts – solang nicht Vorsorge getroffen wurde.
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Für unverheiratete Paare gilt kein gesetzliches Erbrecht. Im Todesfall kann der hinterbliebene Partner nur dann Erbe werden, wenn er im Testament steht oder ein Erbvertrag aufgesetzt wurde. Existiert beides nicht, kann es für den hinterbliebenen Partner schwierig werden.
Verwandte oder Staat
Existieren weder Testament noch Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge und das Erbe geht an die nächsten Verwandten des Verstorbenen. Ist unklar, ob es Verwandte gibt, kümmert sich ein Nachlasspfleger um das Erbe. Das heißt: er macht sich auf die Suche nach Verwandten. Lassen sich wirklich keine Verwandten ausmachen, erbt der Staat. So oder so geht der verbliebene Partner leer aus.
Ein Beispiel
Ein Paar – nennen wir sie Marie und Thomas – hat 30 Jahre zusammengelebt, nicht geheiratet und keine Kinder. Thomas erbte von seinen Eltern eine Immobilie, in die er mit Marie gezogen ist. Plötzlich stirbt Thomas bei einem Unfall. Ein Testament oder ein Erbvertrag wurden nie aufgesetzt. Nun geht das Erbe, inklusive der Immobilie, in der Marie und Thomas 20 Jahre glücklich gelebt haben, an die durch die gesetzliche Erbfolge bestimmten Verwandten. In unserem Beispiel sind das ein Onkel und eine Tante von Thomas. Marie erbt nichts.
Beide sind Eigentümer der Immobilie
Nehmen wir an, Thomas hat kurz nach dem Erbe der Immobilie Marie als weitere Eigentümerin im Grundbuch eintragen lassen. Dann kommt auf Marie eine Erbauseinandersetzung zu. – Das Gleiche gilt übrigens, wenn beide eine Immobilie gekauft haben und gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch stehen. – Denn Marie ist weiterhin nur Eigentümerin Ihres Teils der Immobilie. Thomas‘ Teil geht nach wie vor an seine Tante und seinen Onkel. Mit beiden bildet Marie nun eine Erbengemeinschaft.
Zwangsversteigerung vermeiden
Marie muss sich mit beiden einigen, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Sie möchte natürlich gern darin wohnen bleiben, kann aber beide nicht auszahlen. Onkel und Tante drängen deshalb auf den Verkauf. Marie weigert sich aber. Daraufhin beantragt die Tante die Zwangsversteigerung der Immobilie. Marie wird also rechtlich zum Verkauf gezwungen. Allerdings wird die Immobilie bei der Zwangsversteigerung – wie es häufig vorkommt – für weniger verkauft, als sie eigentlich wert ist. Alle drei ärgern sich.
Erbe frühzeitig regeln
Damit Lebensgefährten sichergehen können, dass im Todesfall der geliebte Partner erbt, müssen sie das in einem Testament oder Erbvertrag regeln. Ein lokaler Immobilienprofi berät Eigentümer, welche Möglichkeiten im Erbfall für die Immobilie bestehen.
Sind Sie sich unsicher, was die beste Lösung für Ihre Immobilie im Erbfall ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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Immobilienerbe: was steht im Nachlassverzeichnis?
Nach dem Tod eines Angehörigen muss geklärt werden, was er zu vererben hat. Dabei kommt es immer wieder zu Überraschungen, denn neben Unternehmensanteilen, Schmuck, Aktien und Immobilien gehören gelegentlich auch Schulden dazu. Um einen Überblick zu erhalten und vor allem eine Entscheidungshilfe an die Hand zu bekommen, kommt ein Nachlassverzeichnis in Frage. Was muss bei der Erstellung beachtet werden?
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Ein Nachlassverzeichnis, das alle Gegenstände und Vermögenswerte eines Nachlasses auflistet, ist vor allem sinnvoll, wenn es viel an viele Erben zu vererben gibt. Fangen Sie am besten frühzeitig damit an, denn je mehr es zu vererben gibt, desto umfangreicher wird das Verzeichnis ausfallen. Falls es kein Verzeichnis gibt, hinterlassen Sie Ihren Erben wahrscheinlich aktenweise Unterlagen, die sie dann erst sondieren und sortieren müssen.
Wann brauche ich ein Nachlassverzeichnis?
Ein Nachlassverzeichnis ist nicht notwendig, wenn es nicht so viel zu vererben gibt oder klar ist, was es zu vererben gibt. Wenn aber der Erblasser jemand anders damit beauftragt, seinen letzten Willen auszuführen, braucht es auf jeden Fall ein Nachlassverzeichnis. Der Vollstrecker muss es dann den Erben übergeben. Auch wenn Steuern auf das Erbe fallen, muss ein solches Verzeichnis erstellt werden. Vor allem, weil das Finanzamt es anfordern wird. Verlangen können es auch Erbberechtigte mit Pflichtteil und Gläubiger, wenn etwa Schulden vererbt werden.
Muss ein Nachlassverzeichnis notariell beglaubigt sein?
Ja, wenn einem Erben, dem ein Pflichtteil zusteht, ein einfaches Nachlassverzeichnis nicht genügt. Dann muss nach § 2314 BGB ein Notar das Nachlassverzeichnis beglaubigen. Gibt es keins, muss es erst erstellt werden. Das kann ein Notar tun, der sich zu diesem Zweck unter anderem an Geldinstitute und Versicherungen wendet. Die zeitaufwendige Dienstleistung müssen die Erben zahlen. Dabei bestimmt der Nachlasswert die Kosten. Das ist vermeidbar, indem Sie frühzeitig ein Nachlassverzeichnis aufstellen.
Immobilienerbe und Nachlassverzeichnis – was steht drin?
Werden neben anderen Vermögenswerten auch Immobilien vererbt, gehören diese ebenfalls mit allen Angaben in Nachlassverzeichnis. Sind die zu vererbenden Immobilien vermietet, müssen auch die Mieter und dazugehörige Mietverträge aufgelistet sein.
Wenn Sie sich unsicher sind, was Sie im Fall eines Immobilienerbes in das Nachlassverzeichnis aufnehmen müssen: fragen Sie einen lokalen Profimakler. Er kann Erblassern und auch Erben, dabei helfen, Licht ins bürokratische Dunkel zu bringen und berät sie zu allen Eventualitäten. Da er in seiner Region gut vernetzt ist, wird er Ihnen zudem einen Notar empfehlen können und kann Sie als Eigentümer auch in anderen Immobilienbelangen beraten können.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Erbimmobilie und möchten wissen, welche Optionen Sie haben? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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Patchworkfamilie: Immobilienerbe besser mit Testament regeln
Was erbt eigentlich das Kind meiner Partnerin und was meine Tochter aus erster Ehe? Auch Patchworkfamilien machen sich häufig zu wenig Gedanken über das Erbe. Dabei kann es gerade in diesem Lebensmodell schnell zu Ungerechtigkeiten kommen. Experten raten deshalb zu einem Testament.
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Rechtsexperten raten im Fall einer Patchworkfamilie zu einem Testament. Denn nach der gesetzlichen Erbfolge kann sich das Erbe recht ungleich verteilen. Wie schnell es zu Ungerechtigkeiten im Erbfall einer Patchworkfamilie kommen kann, verdeutlicht ein Beispiel: Mann und Frau heiraten zum zweiten Mal, beide bringen jeweils zwei Kinder mit. Der Mann bringt ein Vermögen von 100.000 Euro in die neue Ehe ein, die Frau 200.000 Euro.
Gesetzliche Erbfolge kann ungerecht sein
Stirbt die Frau zuerst, erbt der Mann als Ehegatte 50 Prozent ihres Vermögens, also 100.000 Euro. Die andere Hälfte teilen sich die Kinder der Frau, sie erhalten also jeweils 50.000 Euro. Die Kinder des Mannes bekommen nichts. Nicht adoptierten Kindern steht weder ein Pflicht- noch ein Erbteil zu. Stirbt dann der Mann, geht das gesamte Vermögen von nun 200.000 Euro an seine beiden Kinder. Diese erhalten jeweils 100.000 Euro. Die Kinder der Frau erhalten nichts.
Stirbt der Mann zuerst, erhalten seine beiden Kinder jeweils 25.000 Euro, seine Frau 50.000 Euro. Stirbt anschließend sie, erhalten ihre beiden Kinder jeweils 125.000 Euro. Die gesetzliche Erbfolge sowie die Reihenfolge des Versterbens können hier also zu ungerechten Ergebnissen führen. Haben beide Gatten auch noch gemeinsame Kinder, wird es noch etwas komplizierter.
Erbe mit Testament regeln
Um solche Ungerechtigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, das Erbe testamentarisch zu regeln. Rechtsexperten schlagen die Möglichkeit vor, dass sich die Eltern zunächst als Alleinerben im Testament eintragen und dass die Kinder nach dem Tod beider zu gleichen Teilen erben sollen. Allerdings ist hierbei noch der Pflichtteil zu berücksichtigen, den die Kinder des verstorbenen Elternteils geltend machen können. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Rechtsexperten in Ihrer individuellen Situation beraten.
Das Immobilienerbe in der Patchworkfamilie
Vor allem bei einer gemeinsamen Immobilie sollte man ein Testament aufsetzen. Denn stirbt ein Ehepartner, bilden dessen Kinder und der verbliebene Ehepartner die Erbengemeinschaft und werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass allen Entscheidungen über die Immobilie wie beispielsweise Verkauf, Vermietung, Belastung die Stiefkinder zustimmen müssen. Sind die Kinder noch minderjährig, würde zudem noch der geschiedene Ehepartner als gesetzlicher Vertreter der Kinder mitreden und die Angelegenheit wäre noch eine Sache fürs Familiengericht.
Sind Sie unsicher, was im Erbfall mit Ihrer Immobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
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Erbschaftsteuer – was man wissen muss
Wer das Erbe eines verstorbenen Angehörigen annimmt, muss auf den Nachlass eine Erbschaftssteuer zahlen. Bei Immobilien fällt die oft höher aus. Doch wie berechnet sich die Erbschaftssteuer und was sollte man darüber wissen?
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Ist der Bescheid für die Zahlung der Erbschaftsteuer beim Erben eingetroffen, fordert das Finanzamt die sofortige Begleichung der Steuerschuld. Das ist bei größeren Summen oft nicht zu leisten. Nicht selten geht diese nämlich deutlich über den Steuerfreibetrag hinaus. Wer keine ausreichenden Rücklagen hat, hat daher oft keine andere Möglichkeit, als die geerbte Immobilie zu verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Bei geerbten Immobilien ist es sinnvoll, einen Makler als Experten zur Hilfe zu holen.
Wenn man die Erbschaftssteuer nicht gleich zahlen kann
Bei einer höheren Erbschaftsteuer ist es vielen oft nicht möglich alles auf einmal und vor allem sofort zu begleichen. Daher lässt sich das Amt in manchen Fällen auf eine Stundung ein. Dabei handelt es sich um eine Zahlungspause. Hierbei fallen allerdings Zinsen an. Aber auch eine Streckung der Kosten ist mit dem Finanzamt verhandelbar. Wenn die Erbschaftsteuer nicht gezahlt werden kann oder wurde, kann das Amt die Immobilie mit einer Sicherungshypothek belegen. Auch eine Zwangsversteigerung kann auf den Erben zukommen.
Wie viel kann man steuerfrei erben?
Wie viel man steuerfrei erben kann, hängt von der Höhe des Verwandtschaftsgrades ab. Umso weiter entfernt der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger fällt der Steuerfreibetrag aus. Die Kinder des Verstorbenen und der Ehegatte, beziehungsweise der eingetragene Lebenspartner, werden demnach bevorzugt behandelt und haben einen höheren Satz an Steuerfreibeträgen. Der Freibetrag für Letztere beträgt 500.000 €. Bei Kindern verringert sich der Betrag auf 400.000 €.
Der Versorgungsfreibetrag
Musste der Verstorbene zu Lebzeiten seinem Lebenspartner oder dem eigenen Kind finanziell unter die Arme gegriffen, fallen weitere Freibeträge für Kinder und Ehegatten an. Bei Letzteren beträgt der Versorgungsfreibetrag 256.000 €. Bei Kindern gibt es eine andere Regelung. Leben die Eltern nicht mehr, ist der Freibeitrag abhängig vom Kindesalter. Auch Stief- und Adoptivkinder sowie die Enkel können dann Freibeträge erhalten. Umso jünger das Kind ist, desto höher ist die Steuererleichterung.
Berechnung der Erbschaftssteuer
Die Berechnung der Erbschaftsteuer geht auf den Todestag des Erblassers zurück. Bei Immobilien berechnet das Finanzamt die Steuer auf Grundlage des erhobenen Verkehrswertes. Hierfür wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todestages von einem Gutachter ermittelt. Wird die Immobilie vermietet, fließen nur 90 Prozent des Verkehrswerts in die Berechnung mit ein.
Für diese Berechnung werden auch die vom regionalen Notariat an das Finanzamt übermittelten Verkaufspreise hinzugezogen. Allerdings nur die, die bis zum Todesfall beim Notar eingegangen sind. Wichtig sind außerdem auch die Erbsteuerklassen, die nicht mit der vom Finanzamt vergebenen Steuerklasse zu verwechseln sind. Die Erbsteuerklasse ist abhängig vom Grad der Verwandtschaft.
Hierbei ist die erste Steuerklasse die günstigste. Insgesamt gibt es drei Steuerklassen. Je enger ein Erbe mit dem Erblasser verwandt ist, desto besser fällt die Steuerklasse aus. Da Erbfälle in der Regel sehr komplex sind und Streitigkeiten unter Erben keine Seltenheit sind, empfiehlt es sich einen Makler als Immobilienexperten und Mediator hinzuzuholen.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Erbimmobilie? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen und beraten Sie gerne.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
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Nachlassverzeichnis – was Erben wissen müssen
Erben einer Immobilie brauchen unter Umständen einen Gesamtüberblick vom Nachlass des Erblassers. Das geschieht über ein Nachlassverzeichnis. Dieses kann auch als Entscheidungshilfe dienen, wenn es darum geht, ob das Erbe angetreten werden soll oder nicht. Doch was muss bei der Erstellung beachtet werden?
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Besonders wenn das Erbe ein großes Vermögen und viele Nachlassgegenstände beinhaltet, kann es sinnvoll sein, ein Nachlassverzeichnis zu erstellen. Umso größer der geerbte Nachlass ist, desto komplexer und zeitintensiver kann die Erstellung des Nachlassverzeichnisses ausfallen. Schwierig wird es auch, wenn es vom Verstorbenen kaum oder keine geordneten Unterlagen gibt.
Wann benötige ich das Nachlassverzeichnis?
Ist der Nachlass bekannt und fällt gering aus, kann auf ein Nachlassverzeichnis verzichtet werden. In bestimmten Fällen kommt man um die Erstellung des Dokuments aber nicht herum. Notwendig wird es wenn der Erblasser jemanden bestimmt hat, der seinen letzten Willen auszuführen hat. Kommt ein Testamentsvollstrecker ins Spiel, muss er den Erben ein Nachlassverzeichnis übergeben. Das Dokument muss auch erstellt werden, wenn Steuern auf das Erbe anfallen. Dann verlangt das Finanzamt die Übersicht des gesamten Nachlasses. Aber auch Erbberechtigte, denen ein Pflichtteil zusteht, können dieses Schriftstück verlangen. Sie können damit ihre Ansprüche am Erbe geltend machen. Hat der Erblasser Schulden vererbt, haben auch Gläubiger Anspruch auf den Nachlass. Das können Händler und Institutionen wie das Finanzamt sein. Diese können als Nachlassgläubiger ebenfalls ein Nachlassverzeichnis verlangen.
Wann brauche ich ein notarielles Nachlassverzeichnis?
Unter Umständen kann es sein, dass Erben ein Nachlassverzeichnis vom Notar anfertigen lassen müssen. Dieses ist aber lediglich eine kategorisierte Auskunft der Nachlassgegenstände des Vermögens. Wenn Erben, denen ein Pflichtteil zusteht, ein einfaches Nachlassverzeichnis nicht ausreicht, muss laut § 2314 BGB der Notar das Dokument erstellen. Egal, ob die Erben im Vorfeld ein Verzeichnis des gesamten Nachlasses erstellt haben.
Notarielles vs. privates Nachlassverzeichnis
Der Notar darf sich bei der Erstellung des Nachlassverzeichnisses nicht nur auf die Angaben aller Erben verlassen. Er ist verpflichtet selbst nachzuforschen. Dafür kontaktiert er auch Geldinstitute und Versicherungen. Die Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses ist zeitintensiver und aufwendiger. Erben, die dieses Dokument beim Notar in Auftrag geben, müssen für diese Leistung bezahlen. Je nach Nachlasswert, mit dem die Gebühren ermittelt werden, können die Kosten um die tausend Euro betragen. Ein notarielles Nachlassverzeichnis geht nicht auf die Wertermittlung des Nachlasses ein.
Was ist enthalten, wenn eine Immobilie geerbt wurde?
Neben dem Geldvermögen und anderen Vermögenswerten müssen alle Immobilien, die der Verstorbene hinterlassen hat, aufgelistet werden. Inklusive aller Angaben. Ist das Objekt vermietet, gehört auch eine Auflistung der Mieter und der Mietverträge dazu. Wer wissen möchte, was im individuellen Fall im Nachlassverzeichnis stehen muss, kann auf das Knowhow eines Immobilienmaklers setzen. Makler kennen außerdem die Notare in der Region und können Erben und Erbengemeinschaften gut beraten.
Haben Sie eine Immobilie geerbt und haben Fragen? Dann kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie gerne.
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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
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Erbimmobilie: Streit vermeiden – verrenten vs. verschenken
Wer das Immobilienerbe noch zu Lebzeiten regeln möchte, um einem Erbstreit aus dem Weg zu gehen, hat dafür verschiedene Möglichkeiten. Häufig werden Immobilien überschrieben. Neben der Schenkung kann die Immobilie aber auch verrentet werden. Doch was eignet sich in welcher Situation am besten?
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Egal ob Eigentümer ihre Immobilie überschreiben oder verrenten, jede Methode hat seine Vorteile. Zudem ist es wichtig, zu schauen, wie die persönlichen Familienverhältnisse des Eigentümers aussehen. Und natürlich welches Ziel verfolgt wird. Bei beiden Varianten ist es möglich in der Immobilie wohnen zu bleiben.
Verrenten – Geld erhalten und Erbstreit vermeiden
Wer verrentet, verkauft seine Immobilie ohne ausziehen zu müssen. Den Verkaufspreis zahlt der Käufer nicht komplett auf einmal. Stattdessen werden die Verkäufer, die das Wohnrecht innehaben, monatlich ausgezahlt. Neben der monatlichen Zahlung erhält der ehemalige Eigentümer eine einmalige Auszahlung.
Je nachdem wie die Verrentung vertraglich geregelt wird, kann eine Leibrente oder eine Zeitrente mit einem lebenslangen oder zeitlich begrenzten Wohnrecht vereinbart werden. Zudem kann die Summe der Einmal- und der monatlichen Zahlung individuell festgelegt werden.
Die Höhe des Verkaufserlöses, und somit des gesamten Auszahlungsbetrags, hängt unter anderem von der gewählten Art der Rente und des Wohnrechts ab. Aber auch das Alter hat einen bedeutenden Einfluss auf die Höhe der Summe. Je älter der Verkäufer ist, der den Verrentungsvertrag abschließt, desto höher ist der Verkaufserlös und natürlich auch der Gesamtbetrag der Auszahlung.
Schenkung – Erbstreit verhindern und Steuern sparen
Wenn die Immobilie noch bei Lebzeiten auf Familienmitglieder übertragen wird, ist die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei. Denn jedes Jahr verringert sich die Schenkungssteuer um 10 Prozent. Ist die Immobilie zudem steuerlich belastet, wertet das die Immobilie zusätzlich ab.
Denn die Höhe der Schenkungssteuer hängt von Wert der Immobilie ab. Belastungen, die den Wert der Immobilie senken, sind beispielsweise ein eingetragenes Leibgedinge wie auch ein selbst eingeräumtes und im Grundbuch vermerktes Nießbrauch- oder Wohnrecht.
Der Schenkende oder Übertragende beeinflusst damit nicht nur den Immobilienwert, sondern kann zusätzlich in der Immobilie wohnen bleiben. Durch das Leibgedinge sichert sich der ehemalige Eigentümer eine lebenslange Versorgung und Pflege durch den Beschenkten. Dazu gehören allerdings keine Geldzahlungen.
Was eignet sich wann am besten?
Für Eigentümer, die ihre Rente im Alter aufbessern möchten und weniger Wert darauf legen, dass die Immobilie in der Familie bleibt, ist die Immobilienverrentung die bessere Lösung. Wem es weniger ums Geld geht und mehr darum Steuern zu sparen, der ist mit einer Schenkung auf dem richtigen Weg. Für die Entscheidung empfiehlt es sich aber immer einen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
Wollen Sie wissen, wie Sie Ihre Immobilie verrenten? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten und unterstützen Sie gerne.
Weitere Informationen finden Sie hier:
https://de.wikipedia.org/wiki/Leibrente
https://de.wikipedia.org/wiki/Schenkung
https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnrecht
Hinweise
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Warum eine exakte Wertermittlung für die Erbengemeinschaft so wichtig ist
Die Schwierigkeit, eine Immobilie unter mehreren Erben aufzuteilen, erweist sich immer wieder als Auslöser für erbitterten Familienstreit, der auch des Öfteren vor Gericht ausgetragen wird. Eine gütliche Einigung zwischen den verschiedenen Parteien einer Erbengemeinschaft scheitert oft an einer wesentlichen Grundvoraussetzung: die Klarheit darüber, was die Immobilie eigentlich wert ist und welche Belastungen vom Immobilienwert abgezogen werden müssen.
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Es wissen sicher die wenigsten auf Anhieb genau, was zu tun ist, wenn sie gemeinsam mit anderen Erbberechtigten eine Immobilie geerbt haben. Vielleicht möchte eine Partei gerne selbst in die Immobilie einziehen, andere wollen möglichst schnell verkaufen, damit der Erlös unkompliziert unter den Erben aufgeteilt werden kann. Aber bevor die Erbengemeinschaft sich über das weitere Vorgehen verständigen kann, muss immer zuerst geklärt werden, was der genaue Wert des zu verteilenden Vermögens ist.
Am Anfang steht ein professionelles Wertgutachten
Ein häufiges Problem bei Erbstreitigkeiten um eine Immobilie besteht darin, dass die Wertermittlung als erster und wichtigster Schritt zunächst übersprungen wird. Ohne exakte Wertermittlung ist ein späterer Streit um den Immobilienwert aber fast schon vorprogrammiert. Wird hingegen von Anfang an der Wert der Immobilie professionell ermittelt, dann ist das nach Aussage des Rechtsanwalts und Immobilienexperten Sven Johns „der Idealfall“. Denn für alle Beteiligten ist dann klar, wie hoch das aufzuteilende Vermögen ist und wem welcher Anteil zusteht. Wichtig ist, dass die Immobilienbewertung auf der Grundlage eines belastbaren, professionellen Gutachtens erfolgt. Eine grobe Wertschätzung mit Online-Bewertungsrechnern oder anhand einiger Vergleichsimmobilien nützt hier nicht viel. Sonst besteht nämlich wieder die Möglichkeit, dass später eine Partei sagt, der anfänglich angesetzte Wert sei falsch gewesen – und ein neues Wertgutachten fordert.
Ermittlung des verbleibenden Vermögens nach Tilgung der Belastungen
Ist der Wert der Immobilie ermittelt, müssen davon die Belastungen abgezogen werden, die eventuell noch zu tilgen sind. Die Gesamtheit dieser Belastungen ist allerdings gar nicht so leicht herauszufinden. Anhand des Grundbuchauszuges kann man beispielsweise nicht direkt erkennen, ob die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist, das heißt, ob ein Bankdarlehen noch nicht abbezahlt wurde. Das lässt sich nur anhand der Anlagen zum Darlehensvertrag ermitteln, wo für jeden Monat der Kreditlaufzeit jeweils die Zins- und Tilgungsrate und die verbleibende Restschuld ausgewiesen sind. Ferner ist zu bedenken, dass Banken für die vorzeitige Ablösung des Darlehens meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, wodurch zusätzliche Kosten für die Erbengemeinschaft entstehen. Weitere mögliche Schulden des Erblassers, beispielsweise aus einem Bausparvertrag, sind gegebenenfalls in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Erst wenn alle noch bestehenden Schulden sorgfältig ermittelt wurden, kann ein Saldo aus dem Immobilienwert und den finanziellen Belastungen gezogen werden. Dann erst wird klar, wie viel vom Immobilienwert als zu verteilende Erbmasse übrig bleibt. Und erst auf dieser Grundlage kann sinnvoll überlegt werden, ob die Immobilie verkauft wird oder ob beispielsweise eine Partei es sich leisten kann, die Immobilie zu übernehmen und die anderen Erben auszuzahlen.
Sie haben eine Immobilie geerbt und benötigen ein Wertgutachten? Sie möchten durch professionelles Vorgehen von Anfang an einen Erbstreit vermeiden? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Nicht fündig geworden:
http://www.mosler-partner.com/index.php/de/sven-r-johns
https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/immobilie-erbengemeinschaft/
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