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Crowd Investment — Warum es sich lohnt

Spätestens seit dem Absturz des Bitcoinkurses steht fest: Kryptowährungen sind eine Risiko-Anlage. Crowd Investments hingegen sind nachhaltiger, werden immer beliebter und kreieren Win-Win-Situationen. Volker Wohlfarth, Geschäftsführer des Portals Zinsbaustein, erklärt, wie es funktioniert.

Interview von Jan Kricheldorf

Warum ist Crowd Investment in letzter Zeit eigentlich so attraktiv geworden?

Crowd Investment ermöglicht es Privatanlegern in eine Asset Klasse zu investieren, die bisher schlicht den großen oder institutionellen Anlegern vorbehalten war. Crowd Investment Plattformen schaffen einen einfachen Zugang und demokratisieren damit solche Anlageklassen.

Was genau ersteht man unter dem Begriff  „Asset Klassen“?

Vereinfacht gesagt, handelt es sich um eine Anlageklasse oder Geldanlage, die bisher vor allem sehr vermögenden Anlegern zur Verfügung stand. Diese so genannten Family Offices investieren Beträge zwischen 500.000 und fünf Millionen Euro in Immobilienprojekte. Sie erhalten dafür eine recht hohe Verzinsung. Unsere Aufgabe ist es dafür zu sorgen, dass auch kleinere Anleger in solche Projekte investieren können.  Und auf der anderen Seite verschaffen wir damit kreativen Projektentwicklern kontinuierlich die nötigen finanziellen Mittel, um ihre Eigenkapitalquote optimieren zu können. Denn eine Bank kann große Projekte lediglich anteilig finanzieren.

Den Rest muss man durch Eigenkapital einbringen?

Ja, genau. Und da kommt unsere Mezzanin-Finanzierung ins Spiel, indem sie die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital abdeckt. Mit Fremdkapital wird das Kapital bezeichnet, das die Bank in Form eines Darlehens, dem sogenannten „Senior Loan“, zur Verfügung stellt. Unter Eigenkapital wiederum versteht man die Eigenmittel, die der Projektentwickler investiert. Unser Wirkungsfeld liegt genau dazwischen. Denn die Crowd stellt dem Projektentwickler ein zeitlich limitertes Darlehen zur Verfügung, mit dem das Eigenkapital ergänzt oder gar ersetzt werden kann. Die Frage, warum dennoch so viele Zinsen anfallen, bleibt und lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch erklären: Die Bank ist hier mit einer sogenannten Erstrangmäßigkeit eingetragen. Wir hingegen sind nachrangig, weshalb auch die höheren Zinsen anfallen.

Das Risiko ist also für Ihr Unternehmen demnach höher?

Im Insolvenzfall trifft das zu, denn dann wird zunächst die Bank bedient, bevor das Mezzanin-Darlehen und schließlich das Eigenkapital berücksichtigt werden können.

Sie schließen zwar eine Lücke, aber da es sich um eine Risikoinvestition handelt, ist der Zinssatz entsprechend höher. Dadurch ist für die Crowd die Investition dann auch sehr attraktiv.

Grundsätzlich besteht ein Totalausfallrisiko, und aus gesetzlichen Gründen sind wir immer dazu verpflichtet, auf diesen Totalverlust hinzuweisen. Es ist aber so, dass Projekte und Immobilien relativ gut einschätzbar sind, je weiter das Projekt fortgeschritten ist. Wenn ich beispielsweise einem Projektentwickler ein Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks geben würde, ohne dass ein konkretes Konzept für die weiteren Schritte vorliegt, ist das Risiko relativ hoch. In diesem Stadium sind noch viele Fragen nicht geklärt: Bekommt er die Baugenehmigung? Kann er da bauen? Stimmt alles mit dem Boden? Wir steigen deshalb immer zu einem sehr späten Zeitpunkt ein, wenn das Grundstück schon gekauft und die Anfangsphase erfolgreich abgeschlossen ist.

Warum wenden sich Projektentwickler sogar im laufenden Projekt an Sie?

Dadurch das mit dem Mezzanin-Kapital weniger Eigenkapital benötigt wird, ensteht mit den herausgelösten Eigenmitteln neuer Handlungsspielraum: Das nächste Grundstück kann gekauft oder die Kapitalstärke ergänzt werden. Es gibt aber auch Investoren, die steigen in einer sehr frühen Projektphase ein, möchten dann aber dafür nicht nur 10 oder 12 Prozent Verzinsung, sondern meistens auch einen Anteil am Gewinn haben.

Diese Projektentwickler erhalten dann auch ein Stück der Immobilie, werden demnach Mitbesitzer?

Sie werden nicht Mitbesitzer, sondern sie beteiligen sich vielmehr am Veräußerungsgewinn.

Wer entscheidet, ob das Projekt passt?

Wir arbeiten generell ausschließlich mit Entwicklern zusammen, die eine umfangreiche Erfahrung besitzen. Im persönlichen Gespräch und mithilfe unseres Kriterienkatalogs klären wir dann, welches Projekt wir gemeinsam machen. Alle relevanten Unterlagen werden von der Risikoabteilung überprüft. Dort wird auch darauf geachtet, ob es Verträge mit Generalunternehmen gibt und wie hoch die Einkaufskosten sind. Abschließend wird ein Investment Memo erstellt und unserem hochkarätig besetzten Investment-Komitee vorgeschlagen. Hat das Komitee die finale Freigabe erteilt, bereiten wir den Darlehensvertrag zwischen dem Projektentwickler und dem Crowdinvestor vor. Zudem reichen wir beim Bundesausschuss für Finanzen ein Vermögensinformationsblatt ein, in dem das ganze Projekt, der Projektentwickler sowie die Art des Darlehens vorgestellt werden. Aufsichtsrechtlich sind wir auf 2,5 Millionen Euro begrenzt. Der Bundesausschuss hat zehn Tage Zeit, um das Projekt freizugeben. Sobald die Freigabe erfolgt ist, sammeln wir Geld in Tranchen von 500 bis 10.000 Euro von den einzelnen Anlegern. Der Anleger überweist das Geld jeweils an unseren Treuhänder. Ist die Zielsumme erreicht, prüfen wir, ob der Entwickler mit dem Projekt die Auszahlungsvoraussetzungen erreicht hat. Wenn das der Fall ist, bekommt er das Geld überwiesen. Mit Beginn des Projekts bekommen die Anleger alle drei Monate ein Update. Die Laufzeit beträgt zwischen 12 und 36 Monaten. Wobei wir immer nochmal einen sechsmonatigen Sicherheitspuffer hinzufügen. Sprich, der Projektentwickler hat stets die Möglichkeit, sechs Monate vor Ablauf des Darlehens zu kündigen und zurückzuzahlen.

Im Prinzip kann man es sich vorstellen wie ein Förderprogramm, das privatwirtschaftlich organisiert ist?

Im Grunde ist es dazu da, um zusätzliches Kapital für Projekte zur Verfügung zu stellen, und das ist auch gut, da in Deutschland sowieso zu wenig gebaut wird. Wir haben schon Hotels und Pflegewohnheime mitfinanziert. Überall dort, wo eben ein hoher Bedarf besteht.

Sie müssen eine große Community von potenziellen Investoren aufgebaut haben, die dafür das Geld geben. Das ist nicht gerade leicht, oder?

Es ist nach wie vor ein Nischenprodukt, und es ist teuer und anstrengend, Investoren zu finden. Aber sobald die Menschen verstanden haben, wie einfach Crowdinvestment eigentlich funktioniert und wie qualitativ hochwertig wir sind, investieren sie immer wieder. Daher können wir auf sehr starke Wiederanlagequoten verweisen. Inzwischen sind es gut über 3000 Investoren, und mehr als die Hälfte investieren mehr als zweimal und in viele Projekte zur gleichen Zeit.

Fotos: © Hoatzinexp

Den richtigen Preis verhandeln

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine Sache. Den gewünschten Preis in einer Verhandlung mit dem potenziellen Käufer umzusetzen, eine ganz andere. Ist es besser einen zu hohen Preis anzugeben, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben oder sollten Sie lieber klein ansetzen und hoffen, dass die Kaufinteressenten sich überbieten?

Bevor Sie in die Preisverhandlungen starten, ist es wichtig, dass Sie selbst genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den Wert sollten Sie von einem Experten schätzen lassen, um ihn in einer Verhandlung souverän verteidigen zu können. Allerdings sollten Sie diesen Wert nicht als Verhandlungsbasis nehmen, sondern sich eine passende Preisstrategie überlegen. Eigentümer machen häufig den Fehler, den Preis zu hoch anzusetzen, um einen großen Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Taktik ist jedoch problematisch, da ein zu hoher Preis das Angebot unseriös erscheinen lässt und Interessenten abschreckt. Aktuell ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr hoch. Deshalb bietet es sich viel eher an einen Verkaufswert zu wählen, der unter dem Realwert liegt und verschiedene Kaufinteressenten so zum Bieten bringt. Alternativ können Sie auch auf die Strategie des moderaten Preises setzen. Dieser liegt nur knapp über dem Realwert und wird somit als fair empfunden. Diese Strategie führt zu einer kurzen Verhandlungsdauer und einem Verkaufspreis, mit dem am Ende beide Parteien zufrieden sind.

Wie in jeder Verhandlung ist es auch in der Verhandlung um den Immbolienpreis wichtig, selbstsicher aufzutreten. Oftmals greifen Kunden gezielt die Mängel an Ihrer Immobilie auf und hoffen, dadurch eine Senkung des Preises erzielen zu können. Deshalb sollten Sie alle möglichen Schwachstellen kennen und damit von Anfang an offen umgehen. So wird klar, dass Sie diese Mängel in Ihrer Preisberechnung bereits berücksichtigt haben. Für jemanden, der wenig Verhandlungserfahrung hat und sich zudem nicht besonders gut auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann es mitunter schwierig sein, immer die richtigen Argumente zu bringen und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen der Kaufinteressenten aus dem Konzept bringen zu lassen.

Deshalb ist es meist sinnvoll, die Preisverhandlungen einem professionellen Markler zu überlassen, der genau weiß, wie er mit Käufern umgehen muss und bestens über den Markt informiert ist. Zudem ist schließlich auch eine gründliche Vorbereitung auf das Verhandlungssgespräch notwendig, für die die meisten Verkäufer im Alltag nur wenig Zeit haben.

Sie sind sich noch unsicher, wie die beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer Immobilie aussieht und möchten lieber einen Profi engagieren? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir beraten Sie gerne.

Foto: © Andrew_Rybalko

Wehret den Pollen

Niesen, verstopfte Nase, Juckreiz im Hals und an den Augen begleiten viele Menschen im Frühjahr. Oft schlagen Sie sich die Nächte um die Ohren, weil entweder bei offenem Fenster Nase und Rachen krabbeln oder bei geschlossenem Fenster die Frischluft fehlt. Doch dagegen gibt es Abhilfe.

Circa 13 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter Heuschnupfen. Nachdem im April schon unter anderem Birke, Pappel, Esche die Heuschnupfensaison gestartet haben, geht es jetzt im Mai mit Flieder, Weizen, Gräsern und vielen anderen erst richtig los. Wer sein Haus vor Pollen schützen will, kann zu folgenden Maßnahmen greifen.

1. Richtig lüften

In der Pollenflugzeit kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Auf dem Land fliegen die meisten Pollen zwischen vier und sechs Uhr morgens. Hier sollten die Fenster geschlossen bleiben. In der Stadt hingegen ist die Zeit zwischen sechs und acht Uhr morgens sowie 19 und 24 Uhr günstig, um zu lüften. Außerdem sollte jeder Regen genutzt werden, denn er reinigt die Luft vom Blütenstaub.

2. Pollenschutzgitter

Fenster und Balkontüren lassen sich mit einem engmaschige Pollenschutzgitter bei Tag und Nacht dichtmachen. Ein Klettband wird in die Rahmen geklebt und das Gitter daran befestigt. Auch gibt es Gitter auf fertigen Spannrahmen. Diese werden über Einhängewinkel angebracht. Empfehlenswert sind die Produkte, die das Gütesiegel des Polleninformationsdienstes (PID) oder der Europäischen Stiftung für Allergieforschung (ECARF) tragen.

3. Luftreiniger

Wer eine Lüftungsanlage für das Haus besitzt, kann Pollenfilter einsetzen. Als Alternative gibt es auch mobile Luftreiniger. Solche sind im Baumarkt oder Elektrofachhandel erhältlich und werden mit Strom betrieben. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Gerät nicht zu viel Lärm verursacht und seine Größe für den Raum angemessen ist. Besonders für Menschen, die sehr stark unter ihrer Allergie leiden, kann eine solche Anschaffung lohnenswert sein.

4. Täglich saugen und wischen

Durch Ein- und Ausgehen werden beständig Pollen in die Wohnung getragen. Besonders im Teppich und in Textilmöbeln bleiben diese hängen. Tägliches Saugen, besonders mit einem Staubsauger mit Mikrofilter, kann die Symptome lindern. Auch glatte Flächen wie Fensterbänke und Fußböden  sollten öfters gewischt werden.

5. Kleidung und Haare öfters waschen

Auch in Haaren und Kleidung bleiben Pollen haften. Wer sich länger draußen aufgehalten hat, zieht sich im Haus besser um. Die Kleidungsstücke sollten nicht im Wohn- und Schlafraum abgelegt werden und möglichst bald gewaschen werden. Ebenso auch Bettwäsche und Vorhänge. Die Wäsche sollte dann natürlich nicht im Freien sondern in der Wohnung getrocknet werden. Haare waschen vor dem Schlafengehen trägt dazu bei, die Pollen nicht mit ins Bett zu tragen.

Foto: © Alkimson

Das ändert sich 2018

Auch im Jahr 2018 gibt es wieder einige Änderungen rund um das Thema Immobilie. Private Bauherren erhalten mehr Unterstützung, Baufirmen und Makler bekommen mehr Pflichten – teilweise nicht unerwünscht. Aber auch einige Förderungen fallen weg. Für Sie haben wir die wichtigsten Änderungen kurz zusammengefasst.

1. Kampf gegen Pfusch am Bau

Endlich gibt es mehr Unterstützung bei Streit über Pfusch, Abschlagszahlungen und nicht eingehaltenen Einzugstermine. Dafür sorgt seit 1. Januar 2018 der neue Verbraucherbauvertrag. Damit Kunden nun Angebote von Baufirmen vergleichen können, müssen jene vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung liefern. Bis 2017 wurde oft eine Baubeschreibung erst erstellt, wenn sie beispielsweise der Bank vorgelegt werden musste, um einen Kredit zu bekommen. In ihr müssen die wesentlichen Eigenschaften des Baus, wie zum Beispiel Material und Ausführung, beinhaltet sein. Auch die Fertigstellung des Baus müssen die Baufirmen verbindlich festlegen. Falls der Termin nicht eingehalten wird, muss die Baufirma Schadenersatz leisten. Außerdem haben private Bauherren ein Widerrufsrecht innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss auch bei nicht notariell beurkundeten Verträgen. So können Bauherren vom Vertrag zurücktreten, falls sie sich doch übereilt entschieden haben.

2. Mehr Transparenz am Immobilienmarkt

Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler verpflichtet, sich fortzubilden und potentielle Kunden über ihren Fortbildungsstand zu informieren. Diese Initiative ging ursprünglich vom Immobilienverband Deutschland (IVD) aus, also den Maklern, Verwaltern und Gutachtern selbst. Damit soll Qualität und Kompetenz gesichert und gegen Schwarze Schafe in der Branche vorgegangen werden. Doch die Vorschläge sind nicht so umgesetzt worden, wie der IVD sich das gewünscht hat. Dennoch können nun Verstöße mit einem Bußgeld geahndet werden.

3. Förderung für Öko-Heizung

Vielen Hausbesitzern ist eine Heizung mit erneuerbaren Energien immer noch zu teuer. Wer aber von Fördermitteln für eine neue Heizungsinstallation profitieren möchte, hat nur noch mit erneuerbaren Energien die Chance dazu. Neue Heizungsanlagen, die zum Beispiel nicht Biomasse, Solar-
thermie oder Wärmepumpen nutzen, erhalten keine Förderung mehr. Bevor jedoch die Handwerker beauftragt werden können, muss der Antrag zur Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden und eine Eingangsbestätigung des BAFA vorliegen. Nach dem Einbau und der Inbetriebnahme müssen noch der Nachweis über die Verwendung sowie erforderliche Rechnungen und Belege beim BAFA eingereicht werden.

Die derzeit niedrigen Zinsen bieten zudem eine Gelegenheit zum Hauskauf. Da die Preise hoch sind und die Zinsen niedrig, können Sie mit dem Verkauf einer Immobilie einen guten Erlös erzielen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um eine Immobilienbewertung geht.

Damit Sie auch 2018 für den Immobilienmarkt gerüstet sind, haben wir in der aktuellen Ausgabe unseres Immobilienmagazins wieder informative Themen zusammengestellt.

Die Zukunft ist manchmal gar nicht so weit weg. Lesen Sie ab Seite 8, wie die Zukunft des Wohnens aussieht und wie sie unser Leben verändern wird. Was Immobilienverrentung ist und wie sie funktioniert erfahren Sie auf Seite 12. Oder erfahren Sie auf Seite 20, wie Sie auch mit kleinem Einkommen Ihr Traumhaus finden können.

Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, in absehbarer Zeit Ihre Immobilien zu verkaufen, lesen Sie gerne unsere Tipps zur Ermittlung des Preises Ihres Hauses. Erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um alles richtig zu machen. Sicher fragen auch Sie sich, was Ihr Eigentum wert ist, vor allem angesichts der Preisentwicklung auf unseren Märkten.

Bei Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Gerne bewerten wir auch Ihre Immobilie.

Foto: © 1xpert